Onderzoek 14 — Funda-data gebruiken: wat het recht toelaat

Onderzoeksagent recht · 24 september 2026 · geen juridisch advies. Zekerheid per bewering volgens de trap A–E uit ~/Documents/mi-casa-su-casa/onderzoek/METHODIEK.md: A = wettekst, uitspraak of voorwaarden zelf gelezen; B = betrouwbare secundaire bron; D = eigen redenering. Bronnen staan als [code] in de tekst en met URL en raadpleegdatum onderaan. Rapport 15 behandelt de routes naar een licentie of partnerschap; dit rapport gaat over wat het recht zonder zo'n afspraak toelaat.

In één minuut

E vroeg: hoe kunnen we Funda-data gebruiken op een legale manier? Het korte antwoord: niet door het te pakken, wel door ernaar te wijzen, door het van de eigenaar zelf te krijgen, of door ervoor te tekenen.

1. Funda's aanbod staat achter drie hekken tegelijk. Een databankenrecht (bij NVM, met een licentie voor Funda, stand 2015), auteursrecht op foto's en teksten (bij fotograaf en makelaar), en voorwaarden plus techniek die scrapen, framen, dataminen en AI-training uitdrukkelijk verbieden en geautomatiseerd ophalen blokkeren [F1][F4][F6][U8] (A). Wie één hek omzeilt, staat nog voor de andere twee.
2. De rechtspraak is op het kernpunt eenduidig: een eigen zoekmachine of kopie over andermans woningaanbod is "opvragen en hergebruiken" dat de databankmaker mag verbieden als het zijn investering raakt [U5][U14][U1] (A). Precies wat het meest verleidelijk is (een wijkkaart met "te koop"-stippen uit Funda) is wat niet mag.
3. Wat zonder toestemming wél mag is smal maar bruikbaar: een gewone link naar een advertentie [U6][U3] (A), en feiten die de eigenaar zelf over zijn eigen huis aandraagt. Een embed bestaat niet: Funda biedt geen oEmbed, verbiedt framen en blokkeert het technisch [F1][F6] (A).
4. "Te koop" is geen registerfeit. Geen open register toont per adres of een huis te koop staat. Het legale signaal is ons eigen: de eigenaar zet zelf "overweegt te verkopen" of geeft zelf zijn advertentie-URL. Voor een marktbeeld per gemeente zijn CBS (CC BY 4.0) en het Kadaster-dashboard er [T5][T4] (A/B).
5. Prijs en geschiedenis vallen twee keer af: juridisch (Kadaster verbiedt persoonsgegevens in commerciële afgeleide producten; het WOZ-loket verbiedt geautomatiseerd onttrekken) [T3][W6] (A/B), en door onze eigen harde grens nooit een waarde of prijs van een huis (TEAMSESSIE, BINNEN.md).
6. De tekst- en dataminingregel is geen achterdeur. Hij dekt alleen kopiëren voor analyse, nooit publiceren [W1 art. 4a][W2 art. 15o] (A), Funda heeft een voorbehoud in zijn voorwaarden gezet [F1] (A), en of dat voorbehoud telt is juist nu omstreden [W3 overw. 18][U16] (A/B).
7. Twee correcties voor de kennisbank: de Hoge Raad heeft El Cheapo in 2002 niet zelf veroordeeld maar de zaak terugverwezen [U1] (A), en Jaap.nl verloor in 2007 in kort geding maar won in hoger beroep op ontvankelijkheid, waarna de Hoge Raad in 2010 dat weer vernietigde [U4] (A/B). F-RIS-016 en F-CNC-026 moeten genuanceerd worden.

1 · Wat Funda juridisch is

Eigendom. Funda Real Estate B.V. (KvK 34242436, Amsterdam) exploiteert funda.nl, fundainbusiness.nl en de app [F1] (A). NVM Holding bezit 71%, General Atlantic 24% en de STAK 5% sinds februari 2024 [F7] (C, NVM over zichzelf; ook kennisbank F-CNC-004).

Wie de gegevens aanlevert. Makelaars melden objecten aan; Funda spreekt ze aan als "aangesloten intermediairs" en ze beheren hun aanbod via Funda Desk [F3][F4 art. 5.7] (A). In 2015 ging de rechtbank Amsterdam als vaststaand ervan uit dat NVM-leden hun opdrachten verplicht aanmelden in het NVM-systeem TIARA, dat NVM daardoor rechthebbende is op een databank met actuele en historische objectgegevens, en dat NVM Funda bij oprichting een exclusieve licentie voor onbepaalde tijd gaf [U8, tussenvonnis 25-02-2015] (A voor wat de rechter vaststelde, stand 2015; of dat vandaag nog zo is, is niet nagelezen). NVM's datadochter Brainbay beheert die databank en levert tegen betaling aan geselecteerde derden [F8] (C).

Wat de makelaar aan Funda afstaat. Wie gegevens, content of data aan Funda levert, verleent Funda een kosteloos, permanent, wereldwijd, royaltyvrij en onherroepelijk gebruiksrecht, ook voor onderzoek en analyse [F4 art. 20.5] (A). Er staat geen exclusiviteit in dat artikel: de makelaar houdt zijn eigen rechten en kan dus in beginsel ook aan anderen licenties geven (D; zie rapport 15). Funda eist dat foto's en video's alleen worden geplaatst als er een licentie van de rechthebbende is, en verbiedt herkenbare personen en kentekens in beeld [F3 §1, §3] (A). Dat bevestigt dat de auteursrechten bij fotograaf of makelaar liggen, niet bij Funda.

Wat Funda claimt in zijn gebruiksvoorwaarden (aangepast op 6 maart 2026) [F1] (A), samengevat met Funda's eigen sleutelwoorden:

• Intellectuele eigendom: het platform en het materiaal zijn auteursrechtelijk beschermd; een bezoeker mag één kopie downloaden voor eigen, niet-commercieel gebruik. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming is onder meer verboden: verveelvoudigen, verspreiden, "scrapen", "framen", "dataminen", en gebruik voor het trainen van (generatieve) AI. Bij overtreding behoudt Funda zich schadeverhaal voor.
• Rechten en plichten: verboden is onder meer het ontwijken, omzeilen of verwijderen van de beveiliging van het platform.
• Merken: geen gebruik van Funda's woord- en beeldmerken zonder schriftelijke toestemming.
• Materiaal: wat (via de makelaar) op Funda staat, mag Funda ook via "andere distributiekanalen" tonen, zoals niet-gelieerde websites. Funda syndiceert dus zelf al.
• Recht en rechter: Nederlands recht, rechter te Amsterdam.

In de leveringsvoorwaarden voor makelaars (versie 7) noemt Funda zich enig rechthebbende op alle IE-rechten op zijn producten en diensten, met databankrechten uitdrukkelijk in de definitie [F4 art. 20.1–20.2] (A).

robots.txt, ai.txt en TDM-opt-out (gelezen op 24-09-2026) [F2] (A):

• robots.txt heeft één groep, User-agent: *. Toegestaan zijn onder meer /zoeken/, /detail/, /mijn-huis/ en /meer-weten/; verboden zijn /account/ en combinaties van locaties in zoek-URL's. Er staat geen enkele regel voor AI-crawlers (geen GPTBot, ClaudeBot, CCBot of Google-Extended) en geen TDM-opmerking.
• /ai.txt en /llms.txt geven "pagina niet gevonden"; /.well-known/tdmrep.json bestaat niet.
• Het TDM-voorbehoud van Funda staat dus alleen in natuurlijke taal, in de gebruiksvoorwaarden (zie §3).

Techniek (eigen waarneming 24-09-2026) [F6] (A): een geautomatiseerde aanvraag (curl) krijgt een verificatiepagina in plaats van de inhoud; advertentiepagina's sturen X-Frame-Options: SAMEORIGIN mee (framen door een andere site wordt door de browser geweigerd); er is geen oEmbed-link, wel een deelknop en een og:image-tag voor linkvoorbeelden.

Wat dit betekent. Funda is geen open bron met een paar voorwaarden, maar een gesloten, bewaakte en juridisch uitgeschreven databank. Een eigen toegangsweg zonder afspraak botst op alle drie de lagen.

2 · Databankenrecht

De regel in gewone taal

De Databankenwet (uitvoering van Richtlijn 96/9/EG [W4]) geeft de producent van een databank (wie het risico van de investering draagt) een eigen recht, los van auteursrecht, als "de verkrijging, de controle of de presentatie van de inhoud in kwalitatief of kwantitatief opzicht getuigt van een substantiële investering" [W1 art. 1 lid 1 sub a] (A). Die producent mag verbieden [W1 art. 2 lid 1] (A):

• a. "het opvragen of hergebruiken van het geheel of een in kwalitatief of kwantitatief opzicht substantieel deel van de inhoud"; en
• b. "het herhaald en systematisch opvragen of hergebruiken van … niet-substantiële delen", voor zover dat botst met de normale exploitatie of de producent ongerechtvaardigd schaadt.

Opvragen is overzetten naar een andere drager (kopiëren, ook tijdelijk); hergebruiken is ter beschikking stellen aan het publiek, ook online [W1 art. 1 lid 1 sub c–d] (A). Het Hof van Justitie legt beide ruim uit: elke toe-eigening of verspreiding zonder toestemming, ook zonder directe toegang tot de databank, en het feit dat de maker de inhoud zelf openbaar heeft gemaakt, doet daar niets aan af [U2 dictum 2] (A). Een substantieel deel meet je in hoeveelheid ten opzichte van het geheel, of in gewicht van de investering in het stuk dat je pakt; herhaald en systematisch is verboden als het door optelling neerkomt op het reconstrueren of beschikbaar stellen van een substantieel deel [U2 dictum 3–4] (A).

Twee randen die voor ons belangrijk zijn:

• Een rechtmatige gebruiker mag niet-substantiële delen opvragen en hergebruiken, en daar kan contractueel niet van worden afgeweken [W1 art. 3] (A), zolang hij de normale exploitatie niet in gevaar brengt [W1 art. 4] (A). Dit is de juridische ruimte voor één advertentie die een eigenaar zelf aanbrengt (§6b).
• De investering in het maken van de gegevens telt niet mee, alleen die in verzamelen, controleren en presenteren [U2 dictum 1] (A). Dat is precies waarom een losse makelaarswebsite geen databank is (zie de tabel hieronder, Zoekallehuizen), en waarom de vraag bij Funda draait om het verzamel- en controlewerk van het platform.

Heeft Funda (of NVM) zo'n recht?

Zeer waarschijnlijk wel (D, op basis van A-bronnen). Redenen: de Hoge Raad oordeelde in 2002 over de toenmalige NVM-site dat uitgaven voor verzamelen en ordenen meetellen, ook als de gegevens ook voor de hoofdactiviteit van makelaars dienen, en dat delen van een databank zelf een databank kunnen zijn [U1 rov. 3.3.2, 3.4.1] (A); in 2015 stelde de rechtbank vast dat NVM rechthebbende is op de objectinformatiedatabank [U8] (A); Funda controleert aanmeldingen tegen een uitgebreid reglement en kan ze aanpassen of blokkeren [F3, Procedure] (A), wat een investering in controle is; en het platform zelf is een investering in presentatie. De open vraag is niet óf, maar wie de producent is (NVM, Funda, of beide) en of de licentie van 2015 nog zo loopt. Dat bepaalt wie ons zou aanspreken, niet of het mag.

De zaken, per zaak wat het betekent

Nederlandse uitspraken over Funda en scrapen van ná 2018 zijn in deze sessie niet gevonden, ook niet over Huizenzoeker, Huispedia of vergelijkbare diensten (zoekopdrachten op rechtspraak.nl-niveau via IE-Forum; E).

3 · Auteursrecht

Wat beschermd is en bij wie

• Foto's: vrijwel zeker beschermde werken van de fotograaf (keuzes in hoek, licht, uitsnede); Funda zelf eist een licentie van de rechthebbende voor plaatsing [F3] (A voor Funda's eis; D voor de kwalificatie). De rechthebbende is de fotograaf of, via overdracht of dienstverband, de makelaar. Niet Funda en meestal ook niet de verkoper.
• Beschrijvingen: vaak beschermd; daarnaast kent Nederland nog de omstreden "geschriftenbescherming" voor niet-originele teksten, waarop Alkmaar in 2007 leunde [U4] (A). Een volledig identieke overname is volgens de Hoge Raad "ontlening door eenvoudige herhaling" [U1 rov. 3.7.3] (A).
• Plattegronden: mogelijk beschermd als tekening; hangt af van de vrije keuzes van de tekenaar (D, jurist).
• Feiten (adres, vraagprijs, woonoppervlak, bouwjaar, status "te koop") zijn geen werk; die zijn alleen via het databankenrecht beschermd (D).

Tekst- en datamining (TDM)

Er zijn twee uitzonderingen, ingevoerd op grond van de DSM-richtlijn [W3 art. 3 en 4] (A):

Drie punten maken dit voor Mi casa klein:

1. Mi casa is geen onderzoeksorganisatie (winstoogmerk; de definitie sluit voorrangstoegang voor een onderneming met beslissende invloed uit) [W1 art. 1 lid 1 sub g] (A). Een universiteit als partner kan wel minen, maar de uitkomsten mogen dan geen voorrangsvoer voor ons product zijn (D).
2. De algemene uitzondering dekt nooit het tonen. Foto's, teksten of een aanbodlijst in de app zetten is openbaarmaking of hergebruik en valt er altijd buiten [W1][W2] (A).
3. Funda heeft voorbehouden. Zijn voorwaarden verbieden "dataminen" en AI-training uitdrukkelijk [F1] (A); in robots.txt staat niets [F2] (A). Telt een voorbehoud in de voorwaarden als "passend"?
   • Ja, volgens overweging 18 van de richtlijn en de Nederlandse memorie van toelichting: machinaal leesbare middelen omvatten "metagegevens en de voorwaarden van een website of een dienst" [W3 overw. 18; geciteerd in U15 rov. 4.31] (A). Bovendien zijn contracten die TDM verbieden bij de algemene uitzondering gewoon afdwingbaar: alleen artikel 3 (wetenschap), 5 en 6 zijn contractbestendig [W3 art. 7 lid 1] (A).
   • Nee, niet vanzelf, volgens het OLG Hamburg (Kneschke/LAION, 10-12-2025): een voorbehoud in gewone taal in de voorwaarden is niet machineleesbaar; revisie bij het Bundesgerichtshof is toegelaten [U16] (B, secundaire bronnen). De rechtbank Amsterdam keek in HowardsHome naar robots.txt, maar besliste de vraag over voorwaarden niet principieel [U15 rov. 4.33] (A).
   • Eigen lezing (D): in Nederland is het risico groot dat Funda's voorbehoud telt. En ook als het niet telt, blijven het databankverbod op hergebruik, de techniek (§5) en de AVG staan. TDM op Funda is geen basis voor een product.

Citaatrecht, thumbnails en linken

• Citeren mag "in een aankondiging, beoordeling, polemiek of wetenschappelijke verhandeling of voor een uiting met een vergelijkbaar doel", als omvang en aantal door het doel zijn gerechtvaardigd en de bron wordt vermeld [W2 art. 15a] (A). Het hof Arnhem aanvaardde in 2006 een regel tekst plus verkleinde foto met link als aankondiging [U3 rov. 4.8–4.9] (A); Alkmaar trok in 2007 een grens bij 155 tekens en 194×145 pixels [U4] (A). Na Renckhoff (2018) is het opnieuw plaatsen van een foto die met toestemming elders online staat een nieuwe mededeling aan het publiek, waarvoor toestemming nodig is [U11] (A). Eigen lezing (D): een thumbnail van een Funda-foto in onze app is een grijs gebied met een verliezende rechtspraaklijn; niet doen.
• Linken: een aanklikbare link naar een werk dat vrij toegankelijk online staat, is geen mededeling aan het publiek [U6 dictum 1] (A). Bij een onrechtmatig geplaatst werk en een winstoogmerk wordt kennis vermoed [U9] (A); dat speelt niet bij een legale Funda-advertentie. Deeplinks naar een advertentiepagina zijn geen openbaarmaking [U3 rov. 4.10] (A).
• Framen en embedden: framen dat maatregelen tegen framing omzeilt, is wél een mededeling aan het publiek [U13] (A). Funda verbiedt framen in zijn voorwaarden en weigert het technisch met X-Frame-Options: SAMEORIGIN [F1][F6] (A). Een iframe van een Funda-advertentie is dus uitgesloten.
• Kopie voor eigen gebruik via een clouddienst: een commerciële dienst die zonder toestemming van de rechthebbende privékopieën voor gebruikers in de cloud maakt en daar actief aan bijdraagt, valt niet onder de thuiskopie-uitzondering [U10] (A). Dat raakt §6b: als Mi casa de advertentie van de eigenaar ophaalt en bewaart, is Mi casa de kopieerder, niet de eigenaar (D).

4 · AVG en UAVG

Is een advertentie een persoonsgegeven? Deels wel. De Raad van State oordeelde in 2019 dat "de WOZ-waarde en het adres van de woning" persoonsgegevens van de eigenaar zijn, en de onderliggende gebouwkenmerken niet [U12 r.o. 5.1] (A). Naar analogie (D): gebouwdata (bouwjaar, oppervlak) zijn geen persoonsgegevens; "dit adres staat te koop, voor dit bedrag, sinds deze datum" zegt iets over het besluit en de financiën van de eigenaar en is dat wél. Interieurfoto's van een bewoond huis laten zien hoe iemand woont; Funda's eigen reglement behandelt inkijk en herkenbaarheid als privacyrisico [F3] (A). De naam en het telefoonnummer van de makelaar in een advertentie zijn persoonsgegevens van de makelaar (A, AVG art. 4).

Grondslag, per herkomst [W5 art. 6] (A, wettekst; toepassing D):

Bewaartermijnen [W5 art. 5 lid 1 sub e] (A; voorstel D): bewaar van een aangebrachte advertentie alleen de URL en de door de eigenaar bevestigde status, zolang die status geldt; verwijder bij "verkocht", bij intrekken van de toestemming en bij "wis alles". Geen archief van oude advertenties, vraagprijzen of looptijden: dat is precies de "geschiedenis" die over een persoon gaat.

De harde grenzen van het project (OVERDRACHT §4; TEAMSESSIE; BINNEN.md) sluiten hier naadloos op aan: fans blijven anoniem, woonverificatie slaat nooit coördinaten op, en nooit een waarde of prijs van een huis. Die laatste regel maakt de moeilijkste AVG-vraag (vraagprijzen en koopsommen per adres) voor ons overbodig.

5 · Contract en onrechtmatige daad

• Browse-wrap. Gebruiksvoorwaarden die alleen onderaan een site gelinkt staan, binden een scraper niet zomaar; het hof Den Haag zag daarin geen wilsovereenstemming, ook niet bij een professionele partij die de voorwaarden kende en er per brief op was gewezen [U7, Hof Den Haag rov. 96–97] (A). Dat was een zaak waarin de databank níét beschermd was. Bij Funda is dat vrijwel zeker anders, dus de wet doet het werk dat het contract bij Ryanair niet kon doen (D).
• Click-wrap. Wie een Funda-account aanmaakt en de voorwaarden aanvaardt, is contractueel gebonden aan het verbod op scrapen, dataminen en AI-training [F1] (D voor de gebondenheid; jurist).
• Voorwaarden scheppen geen rechten. Een site kan zich via algemene voorwaarden "niet eenzijdig een recht voorbehouden" dat hij anders niet heeft, en wettelijke uitzonderingen niet wegcontracteren [U3 rov. 4.12] (A). Bij een beschermde databank mag Funda een rechtmatige gebruiker ook niet contractueel verbieden niet-substantiële delen te gebruiken [W1 art. 3 lid 2] (A).
• Technische maatregelen. Wie doeltreffende technische voorzieningen van een databank omzeilt en dat weet, handelt onrechtmatig [W1 art. 5a, geciteerd in U3 rov. 4.11] (A). Funda's verificatiepagina voor geautomatiseerde aanvragen [F6] en het contractuele verbod op omzeilen van de beveiliging [F1] maken elk server-side ophalen van Funda-pagina's juridisch en ethisch onverdedigbaar (D). Of dit ook strafrechtelijk (computervredebreuk) kan raken, is niet onderzocht (jurist).
• Onrechtmatig profiteren. Zonder inbreuk op een recht is gebruik van andermans prestatie alleen onrechtmatig bij bijzondere omstandigheden: onzorgvuldig, nodeloos belastend of schadelijk, of misleidend [U1 rov. 3.8; U3 rov. 4.1, 4.14] (A). Bij Funda speelt dat pas als het databankrecht om wat voor reden ook zou wegvallen.

Risico's als we het toch doen (A voor de wet, D voor de inschatting):

• Verbod in kort geding met dwangsom, snel en goedkoop voor Funda (El Cheapo, Zoekallehuizen, Jaap.nl begonnen allemaal zo) [U1][U3][U4].
• Schadevergoeding of winstafdracht [W1 art. 5d]; Ryanair vorderde dat ook [U7, Hof Den Haag rov. 4].
• Volledige proceskosten in IE-zaken; Ryanair betaalde als verliezer meer dan € 75.000 aan kosten van de wederpartij [U7, Hof Den Haag rov. 108–109].
• Tussenpersonen: de rechter kan onze hoster of dienstverlener bevelen de dienst te staken [W1 art. 2 lid 5].
• Merkenrecht: het logo of de naam Funda als ontwerpelement gebruiken is zonder toestemming verboden [F1]; verwijzend naamgebruik ("advertentie op Funda") is waarschijnlijk toegestaan (jurist).
• Reputatie en partnerroute: Funda is voor 71% van NVM [F7]; de makelaars zijn onze meest logische partners en leveranciers (rapport 15). Eén scrape-incident sluit die deur, en komt bij elk due-diligence-onderzoek boven.

6 · Wat wél mag, zo concreet mogelijk

(a) Linken naar een advertentie — mag. Een gewone hyperlink naar een openbare advertentiepagina is geen mededeling aan het publiek [U6] en een deeplink geen openbaarmaking [U3 rov. 4.10] (A). Funda verbiedt linken niet en biedt zelf een deelknop [F1][F6] (A). Voorwaarden voor ons ontwerp (D): tekst in eigen woorden ("Bekijk de advertentie"), geen Funda-logo, geen frame, geen automatisch opgehaalde foto uit og:image, geen opgeslagen gegevens uit de pagina. Een knop "Zoek dit adres op Funda" die alleen een zoek-URL met het adres opent, is naar onze lezing ook een link: wij halen niets op, de gebruiker kijkt zelf (D; jurist-vraag 4, omdat wij de zoekopdracht samenstellen).

(b) De eigenaar brengt zijn eigen advertentie aan — mag, in een smalle vorm. Veilig (D, onderbouwd): de geverifieerde eigenaar plakt zijn URL; wij bewaren de URL en tonen een link in zijn eigen kamer; hij bevestigt zelf de status ("te koop sinds …"); foto's komen alleen binnen als hij ze zelf uploadt en de rechten heeft (bijvoorbeeld een licentie van zijn makelaar of fotograaf). Niet veilig: onze server haalt de pagina op (verificatiepagina en verbod op omzeilen [F1][F6]; Mi casa wordt de kopieerder [U10]), of we tonen de foto's en tekst uit de advertentie (auteursrecht van fotograaf/makelaar, ook al is de verkoper onze gebruiker). Juridische steun voor de smalle vorm: één advertentie is een niet-substantieel deel dat een rechtmatige gebruiker mag gebruiken [W1 art. 3] en de gegevens gaan over de betrokkene zelf, met zijn toestemming [W5 art. 6] (A/D). De vraagprijs laten we weg: harde grens nooit een prijs.

(c) Embed of oEmbed — bestaat niet. Funda biedt geen oEmbed of widget, verbiedt framen en blokkeert het technisch [F1][F6] (A). Het kan alleen als Funda een officiële widget aanbiedt of in een licentie toestaat; vraag het (§8).

(d) Openbare registers in plaats van Funda — mag, met per register eigen grenzen.

(e) Licentie of partnerschap met Funda, NVM/Brainbay of makelaars — mag, en is de enige route naar echte aanbodsdata. Makelaars houden hun eigen rechten [F4 art. 20.5] (A/D); Brainbay levert tegen betaling aan geselecteerde derden [F8] (C). Uitwerking: rapport 15.

(f) TDM binnen de wet — mag nauwelijks, en niet op Funda. Alleen analyseren, nooit tonen [W1 art. 4a][W2 art. 15o]; Funda's voorbehoud in de voorwaarden telt in Nederland waarschijnlijk [W3 overw. 18] (A/D). TDM op bronnen zonder voorbehoud (bijvoorbeeld open data en eigen gebruikersdata) is wel mogelijk. Praktisch: zet funda.nl op de blokkeerlijst van elke agent en elk ophaalgereedschap in het project, zodat Carmen of een onderzoeksagent nooit per ongeluk Funda leest voor productdata (D).

Wat níét mag (samengevat, met de zwaarste bron):

• Systematisch scrapen van Funda, ook "maar" per wijk of per adres op verzoek: herhaald en systematisch opvragen [W1 art. 2 lid 1 sub b][U2 dictum 4], omzeilen van de verificatie [F1][W1 art. 5a] (A).
• Een eigen zoekmachine of kaartlaag over Funda's aanbod, ook live zonder opslag [U5][U14][U1] (A).
• Foto's, plattegronden of beschrijvingen overnemen, ook als thumbnail [U11][U4][W2 art. 15a] (A/D).
• Framen of embedden van Funda-pagina's [F1][F6][U13] (A).
• Gegevens van verkopers opslaan zonder grondslag: "te koop", vraagprijzen, looptijden, eerdere advertenties van andermans huis [W5 art. 6][T1][U12] (A/D).
• AI-training of dataminen op Funda [F1][W3 art. 4 lid 3] (A).

7 · Beslisboom voor E

Eerst drie vragen, in deze volgorde. Stop bij het eerste "nee".

1. Halen wij zelf iets van Funda op of slaan we inhoud van Funda op? (Een URL die de gebruiker ons zelf geeft, telt niet.) Ja → alleen met licentie. Nee → verder.
2. Gaat het over andermans huis en over iets anders dan het gebouw (verkoop, prijs, bewoners)? Ja → alleen met toestemming van die eigenaar via onze eigen app, of onder een licentie met een eigen AVG-grondslag. Nee → verder.
3. Is het een prijs of waarde? Ja → niet (onze harde grens, ook als het juridisch zou kunnen). Nee → mag, met bron.

8 · Wat een jurist moet toetsen, en wat we Funda en NVM vragen

Voor de jurist (aansluitend op JURIST-BRIEFING.md en rapport 7, §7):

1. Wie is vandaag producent van de databank achter funda.nl (NVM, Funda of beide), en loopt de exclusieve licentie uit 2015 nog?
2. Is de smalle vorm van §6b (URL plus door de eigenaar bevestigde status, geen ophalen) buiten bereik van het databankenrecht en van Funda's voorwaarden? Is Mi casa daarbij "rechtmatige gebruiker" in de zin van art. 3 Dbw?
3. Telt Funda's voorbehoud in natuurlijke taal als "passend" voorbehoud onder art. 15o Aw en 4a sub b Dbw, gelet op overweging 18 DSM en de memorie van toelichting enerzijds en OLG Hamburg 10-12-2025 anderzijds?
4. Is een knop die een Funda-zoek-URL met het adres opent een link (Svensson) of een vorm van hergebruik (Innoweb), nu wij de zoekopdracht voor de gebruiker samenstellen?
5. Is "dit adres staat te koop" een persoonsgegeven van de eigenaar, en zo ja: kan de eigenaar die status in Mi casa zetten op grond van de overeenkomst, of is toestemming nodig; en wat geldt voor een mede-eigenaar?
6. Welke rechten heeft een verkoper op de foto's en teksten van zijn eigen advertentie onder de gangbare NVM-opdracht tot dienstverlening? Mag hij ze aan ons geven?
7. Valt het omzeilen van Funda's verificatiepagina onder art. 5a Dbw (doeltreffende technische voorziening) of zelfs onder computervredebreuk? (Voor ons om het te weten, niet om het te doen.)
8. Is verwijzend gebruik van de naam "Funda" in de app ("advertentie op Funda") toegestaan onder het merkenrecht, gezien het verbod in Funda's voorwaarden?
9. Wat zijn de gevolgen als een Mi casa-medewerker of -agent ooit met een Funda-account (click-wrap) werkte?
10. Zijn de Kadaster-leveringsvoorwaarden (geen persoonsgegevens in commerciële afgeleide producten) ook van toepassing op een koopsom die de eigenaar zelf over zijn eigen huis opvraagt en ons geeft?

Voor Funda en NVM/Brainbay (door E of de hoofdsessie te stellen, na rapport 15):

1. Biedt Funda een officiële link-, deel- of widgetvorm aan voor derden, en onder welke voorwaarden mag het Funda-woordmerk daarbij genoemd worden?
2. Mag een eigenaar die zijn huis via een NVM-makelaar verkoopt, de gegevens van zijn eigen advertentie (status, foto's) in een andere app laten tonen? Wat vraagt Funda of NVM daarvoor van de makelaar?
3. Is er een licentie voor alleen de status per adres (te koop, onder bod, verkocht), zonder foto's, prijzen of teksten? Wat kost die en onder welke AVG-rolverdeling?
4. Welke geaggregeerde cijfers (per buurt of wijk, zonder adressen) levert Brainbay aan derden, en mogen die in een consumentenapp worden getoond?
5. Staat Funda open voor een doorverwijsafspraak: wij sturen zoekers met een link naar Funda, Funda noemt ons als plek waar een eigenaar zijn huis "een stem" geeft?

Wat dit betekent voor Mi casa

De vraag "hoe gebruiken we Funda-data legaal?" heeft een ander antwoord dan verwacht: zonder afspraak is Funda voor ons een bestemming, geen bron. Wij mogen ernaartoe wijzen, en de eigenaar mag zijn eigen advertentie bij ons neerleggen. Al het andere loopt via een licentie (rapport 15) of via onze eigen data. Dat is geen verlies. Het hart van de pitch zit juist in wat Funda niet heeft: de stille markt, het ♥ op een huis dat nergens te koop staat, en de eigenaar die zelf zegt "ik overweeg het". Die data is van ons en van de gebruiker, heeft een schone grondslag en past bij de regel dat Carmen over 2026 haar mond houdt. Voor de zaal is de zin: Funda kent wat er te koop staat. Wij kennen wie ervan droomt.

Aanbevelingen

1. Productregel vastleggen (nieuw D-besluit): geen enkele geautomatiseerde toegang tot funda.nl vanuit Mi casa, zijn servers of zijn agents; funda.nl op de blokkeerlijst van elk ophaalgereedschap.
2. Linken als standaard: "Bekijk de advertentie" als gewone link, zonder logo, frame of opgehaalde foto; "Zoek dit adres op Funda" pas na juristvraag 4.
3. De eigen advertentie in de smalle vorm bouwen: URL plus door de geverifieerde eigenaar bevestigde status, foto's alleen via eigen upload met rechten, geen prijs, wissen bij verkocht of intrekken.
4. Het "te koop"-signaal uit onze eigen laag halen: de Su casa-schakelaar is de legale bron; marktbeeld per gemeente uit CBS en het Kadaster-dashboard, met bron.
5. Kennisbank corrigeren: F-RIS-016 (Hoge Raad verwees terug, stelde geen inbreuk vast; BHB 2004 vernauwde de investeringstoets) en F-CNC-026 (hoger beroep 13-12-2007 en HR 26-02-2010 ontbreken). Voor de hoofdsessie, conform OVERDRACHT §7 (de kennisbank is niet van deze regiemap).
6. De tien juristvragen uit §8 toevoegen aan JURIST-BRIEFING.md, in hetzelfde gesprek als de LIA.
7. Rapport 15 volgen voor de licentieroute; de vijf vragen aan Funda en NVM pas stellen als duidelijk is wat we willen kopen.

Open punten

• De actuele verhouding NVM–Funda rond de databank (producent, licentie) is alleen uit 2015 bekend.
• De afloop van Jaap.nl na HR 26-02-2010 en van El Cheapo na verwijzing (hof Amsterdam) is niet gevonden.
• Het Bundesgerichtshof moet in Kneschke/LAION nog beslissen over machineleesbaarheid; een Nederlandse of Europese hoogste rechter heeft dat niet gedaan.
• De licentievoorwaarden van de downloads uit het Kadaster Vastgoeddashboard zijn niet nagelezen.
• Funda's robots.txt en voorwaarden kunnen zonder aankondiging wijzigen [F1]; herlees ze vóór elke productbeslissing.

Bronnen

Alle bronnen geraadpleegd op 2026-09-24, tenzij anders vermeld.

Funda en NVM

• [F1] Funda, Gebruiksvoorwaarden (aangepast 6 maart 2026) — https://www.funda.nl/gebruiksvoorwaarden/ (A)
• [F2] Funda, robots.txt — https://www.funda.nl/robots.txt ; gecontroleerd zonder resultaat: https://www.funda.nl/ai.txt , https://www.funda.nl/llms.txt , https://www.funda.nl/.well-known/tdmrep.json (A)
• [F3] Funda, Reglement publicatie onroerend goed-objecten (laatste wijziging 16-02-2026) — https://www.funda.nl/reglement-publicatie-onroerend-goed/ (A)
• [F4] Funda, Algemene leveringsvoorwaarden versie 7 (art. 5.7, 17.1.4, 20) — https://www.funda.nl/leveringsvoorwaarden/ ; overzicht makelaarsvoorwaarden https://www.funda.nl/voormakelaars/voorwaarden/ (A)
• [F6] Eigen waarneming: geautomatiseerd ophalen van funda.nl geeft een verificatiepagina; advertentiepagina https://www.funda.nl/detail/koop/utrecht/appartement-burgemeester-van-tuyllkade-127-bs/44519858/ gelezen in een browser: X-Frame-Options: SAMEORIGIN, frame-ancestors 'self' (report-only), geen oEmbed-link, wel og:image en een deelknop (A)
• [F7] NVM, "General Atlantic rondt aankoop aandelenbelang Funda af" (6-2-2024, bijgewerkt 17-3-2026) — https://www.nvm.nl/nieuws/2024/general-atlantic-rondt-aankoop-aandelenbelang-funda-af/ (C)
• [F8] Brainbay (NVM), Property data — https://brainbay.nl/en/property-data/ (C)

Wetgeving

• [W1] Databankenwet, geldend vanaf 21-11-2025 (art. 1, 2, 3, 4, 4a, 5a) — https://wetten.overheid.nl/BWBR0010591/2025-11-21 (A)
• [W2] Auteurswet, geldend vanaf 01-01-2026 (art. 15a, 15n, 15o) — https://wetten.overheid.nl/BWBR0001886/2026-01-01 (A)
• [W3] Richtlijn (EU) 2019/790 (DSM), art. 3, 4, 7 en overweging 18 — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/HTML/?uri=CELEX:32019L0790 (A)
• [W4] Richtlijn 96/9/EG (databanken) — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/?uri=CELEX:31996L0009 (A)
• [W5] Verordening (EU) 2016/679 (AVG), art. 4, 5, 6, 7, 14, 21 — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/?uri=CELEX:32016R0679 (A)
• [W6] Waarderingskamer, Vraagbaak Wet WOZ hoofdstuk 7 (art. 40a Wet WOZ, geen massaal of geautomatiseerd onttrekken) — https://www.waarderingskamer.nl/voor-gemeenten/hulpmiddelen/vraagbaak-waardevastelling-wet-woz/hoofdstuk-7-openbare-en-niet-openbare-woz-gegevens (B)

Uitspraken (Nederlandse teksten via de open-data-API van rechtspraak.nl; Europese via EUR-Lex)

• [U1] HR 22-03-2002, NVM / De Telegraaf (El Cheapo), ECLI:NL:HR:2002:AD9138 — https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2002:AD9138 (A)
• [U2] HvJ 09-11-2004, C-203/02, British Horseracing Board / William Hill — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/HTML/?uri=CELEX:62002CJ0203 (A)
• [U3] Hof Arnhem 04-07-2006, NVM c.s. / Zoekallehuizen, ECLI:NL:GHARN:2006:AY0089 (bekrachtigt vzr Rb Arnhem 16-03-2006) — https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHARN:2006:AY0089 (A)
• [U4] Vzr Rb Alkmaar 07-08-2007, Stichting Baas in Eigen Huis / Plazacasa (Jaap.nl), ECLI:NL:RBALK:2007:BB1207 — https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBALK:2007:BB1207 (A); Hof Amsterdam 13-12-2007 (niet-ontvankelijk), verslag SOLV https://solv.nl/blog/jaap-nl-wint-hoger-beroep/ (B); HR 26-02-2010, ECLI:NL:HR:2010:BK5756 — https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2010:BK5756 (A voor bestaan en datum; inhoud via B-verslag https://mediareport.nl/internetrecht/17032010/hoge-raad-baas-in-eigen-huis-mag-namens-makelaars-procederen-tegen-jaapnl/)
• [U5] HvJ 19-12-2013, C-202/12, Innoweb / Wegener — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/HTML/?uri=CELEX:62012CJ0202 (A)
• [U6] HvJ 13-02-2014, C-466/12, Svensson — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/HTML/?uri=CELEX:62012CJ0466 (A)
• [U7] HvJ 15-01-2015, C-30/14, Ryanair / PR Aviation — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/HTML/?uri=CELEX:62014CJ0030 (A); HR 11-03-2016, ECLI:NL:HR:2016:390 — https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2016:390 (A); Hof Den Haag 23-01-2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:61 — https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:61 (A); HR 27-09-2019, ECLI:NL:HR:2019:1445 (art. 81 RO) — https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2019:1445 (A)
• [U8] Rb Amsterdam 25-02-2015, VBO c.s. / NVM en Funda (tussenvonnis), ECLI:NL:RBAMS:2015:897 — https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2015:897 (A); Rb Amsterdam 21-03-2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:1654 — https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2018:1654 (A)
• [U9] HvJ 08-09-2016, C-160/15, GS Media — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/HTML/?uri=CELEX:62015CJ0160 (A)
• [U10] HvJ 29-11-2017, C-265/16, VCAST — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/HTML/?uri=CELEX:62016CJ0265 (A)
• [U11] HvJ 07-08-2018, C-161/17, Renckhoff — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/HTML/?uri=CELEX:62017CJ0161 (A)
• [U12] ABRvS 30-01-2019, ECLI:NL:RVS:2019:247 (WOZ-waarde en adres zijn persoonsgegevens) — https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RVS:2019:247 (A)
• [U13] HvJ 09-03-2021, C-392/19, VG Bild-Kunst — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/HTML/?uri=CELEX:62019CJ0392 (A)
• [U14] HvJ 03-06-2021, C-762/19, CV-Online Latvia / Melons — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/HTML/?uri=CELEX:62019CJ0762 (A)
• [U15] Rb Amsterdam 30-10-2024, DPG Media c.s. / HowardsHome, ECLI:NL:RBAMS:2024:6563 — https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2024:6563 (A)
• [U16] OLG Hamburg 10-12-2025, 5 U 104/24, Kneschke / LAION (bevestigt LG Hamburg 27-09-2024; revisie toegelaten) — secundair: Norton Rose Fulbright https://www.insidetechlaw.com/blog/2025/12/machine-readable-opt-outs-and-ai-training-hamburg-court-clarifies-copyright-exceptions en Elbkanzlei https://www.elbkanzlei.com/ki-training-mit-fremden-fotos-was-das-olg-hamburg-jetzt-erlaubt-az-5-u-104-24-laion-kneschke/ (B)
• [U17] HvJ 04-10-2024, C-621/22, KNLTB (commercieel belang kan gerechtvaardigd zijn) — geciteerd in [T1] (B via T1)

Toezicht en registers

• [T1] Autoriteit Persoonsgegevens, Handreiking scraping door particulieren en private organisaties (2 april 2025) — https://www.autoriteitpersoonsgegevens.nl/documenten/handreiking-scraping-door-particulieren-en-private-organisaties (A)
• [T2] Kadaster, Openbaarheid en privacy (vraag "Is het opvragen van persoonsgegevens aan voorwaarden verbonden?") — https://www.kadaster.nl/over-ons/wet-en-regelgeving/openbaarheid-en-privacy (A)
• [T3] Kadaster, Algemene voorwaarden levering van producten en diensten — https://www.kadaster.nl/algemene-leveringsvoorwaarden (A)
• [T4] Kadaster, Vastgoeddashboard — https://www.kadaster.nl/zakelijk/vastgoedinformatie/vastgoedcijfers/vastgoeddashboard (B, niet zelf geopend; via zoekresultaat)
• [T5] CBS, Copyright (CC BY 4.0) — https://www.cbs.nl/nl-nl/over-ons/website/copyright (A)

Interne stukken (alleen gelezen)

• conversational/onderzoek/07-recht-en-ethiek.md; conversational/CONCEPT-V3.md §1–2; OVERDRACHT.md §4 en §7; conversational/TEAMSESSIE.md (regel "nooit een waarde of prijs"); conversational/BINNEN.md ("Geen waarde"); ~/Documents/mi-casa-su-casa/DECISIONS.md (D8, D41, D42); kennisbank F-RIS-016, B-RIS-017, F-CNC-004, F-CNC-026, B-CNC-019/020, F-DAT-007, F-DAT-009, F-DAT-026, B-DAT-017, F-REG-021, C-SYN-008, V-RIS-003.