16 · Funda-product — de andere kant van de etalage

Onderzoeksagent R16 (product) · 24 september 2026 · geen juridische conclusies — dat doet rapport 14 (14-recht-funda.md, in dezelfde ronde). Dit rapport beschrijft gebruik en ontwerp: welke plek Funda in ons verhaal heeft, wat we van Funda-informatie echt nodig hebben, en hoe we Funda-bewust zijn zonder iets over te nemen. Herkomst van elke bewering staat erbij; webbronnen met URL en raadpleegdatum staan onderaan.

In één minuut

We hebben Funda voor bijna niets nodig. Het huis vertelt zichzelf al uit open registers (CONCEPT-V3 §5), en dat blijft zo. Er is precies één moment waarop Funda relevant wordt: een huis komt te koop te staan. Daarvoor is nooit meer nodig dan een signaal — te koop, ja of nee, en sinds wanneer — nooit een prijs, nooit een foto, nooit een advertentietekst.

Vier patronen dekken dat moment zonder ooit Funda's database over te nemen: link-out (het huis of Carmen wijst, de bezoeker klikt zelf naar Funda), eigen aanbieding aanbrengen (de eigenaar plakt zijn eigen Funda-URL in zijn kamer; het huis vertelt er één droge zin bij, de foto's blijven bij Funda), signalen uit open registers (Kadaster en de eigenaar zelf, in plaats van Funda), en de fan als bron (een bezoeker brengt de link zelf mee; wij bewaren alleen adres en moment).

Su casa is het scharnier: op het moment dat een huis te koop komt, ziet de eigenaar alleen het getal dat hij al kent, en zien fans één zin met een link naar Funda. Wij verdienen daar niets aan — Funda krijgt een warme koper, wij krijgen het bewijs dat twintig jaar relatie iets waard was. Dat is geen concurrentiepositie maar een opening voor een gesprek: precies de "andere kant"-pitch in §4.

Eén eerlijke correctie op ons eigen verhaal: Funda claimt een stukje van "de andere kant" zelf al, via Mijn Huis (woningwaarde, buurtinteresse, maandelijkse meldingen — zie §1). Het is een reden te meer om niet te concurreren op wat Funda al goed doet (een getal), maar op wat het niet kan kopiëren: een web dat zich jaren opbouwt en een huis dat "ik" zegt.

1 · Wat Funda voor onze mensen is

Er is geen apart Funda-station in de reis (CONCEPT-V3 §6: één wijzer, geen drie doelgroepen). Maar de wijzer bepaalt wél hoeveel ruimte Funda in iemands hoofd inneemt, en wanneer.

Reiziger Vóór Funda Tijdens Funda Na Funda
Geworteld Funda bestaat nauwelijks. Wij zijn er dertig jaar voordat er iets te koop komt, of voor altijd. Alleen als de wijzer een keer naar rechts schuift — en dan pas. Meestal nooit van toepassing.
Flirter (Wieke) — Ze bladert op zondagavond zoals anderen naar reisaanbiedingen kijken (CONCEPT-V3 §6). Funda is gebouwd voor een zoekopdracht met filters, niet voor dagdromen zonder intentie — daar vult Carmen aan: "Zal ik je een straat laten zien die je niet kent, waar niets te koop staat?" Ze gaat terug naar Funda zodra het serieus wordt. Wij blijven het huis vertellen dat ze zes keer terugkeek.
Nieuw hoofdstuk (Tom) Wij leren hem de wijk kennen vóór hij zoekt: "Ik vertel je eerst waar je brood haalt" (CONCEPT-V3 §6). Funda is hier eerlijk het hoofdkanaal. Wij proberen dat niet te zijn: "Mi casa is geen zoekmachine maar een tijdschrift dat toevallig over jouw stenen gaat" (CONCEPT-V3 §4). Zijn Funda-relatie eindigt bij de sleutel. De onze begint pas echt: het dagboek van zijn nieuwe huis.

Wat wij zijn vóór en na Funda: de andere kant. Funda's relatie met een eigenaar begint als hij wil verkopen en eindigt als hij verkocht heeft (CONCEPT-V3 §13). Daartussen zit het grootste deel van de markt: van de 4,7 miljoen eigenaar-bewoonde woningen wisselen er jaarlijks zo'n 239.000 van eigenaar — de andere 95% is voor Funda onzichtbaar (TEAMSESSIE.md, 0:30, met F-MKT-003/007). Dat is letterlijk waar wij beginnen: bij het huis dat nog niets van plan is. Aan de andere kant staat de koper die al gekocht heeft: zijn Funda-account wordt stil, zijn nieuwe huis begint bij ons pas te praten.

Eerlijk erbij: Funda weet dit ook. Met Mijn Huis (sinds 2023, vernieuwd in de app in 2024–2025) biedt Funda niet-verkopende eigenaren al een geschatte woningwaarde, buurtinteresse ("hoeveel interesse is er voor jouw type huis"), welke huizen in de buurt te koop staan of verkocht zijn, en optionele maandelijkse meldingen per e-mail (Funda, Mijn Huis; Funda, Mijn Huis vernieuwd in de app; Funda Help, Hoe berekent funda mijn woningwaarde). Dat is één getal en een trend, ververst per maand. Het verschilt fundamenteel van wat wij bouwen: geen enkele relatie, geen bron-en-sinds, geen stem die "ik" zegt. Maar het betekent wel dat "de andere kant van Funda bestaat nog niet" niet de aanname mag zijn in een gesprek met Funda zelf — beter: "jullie hebben het cijfer, wij hebben het verhaal erachter." Funda zet zijn AI verder vooral in voor suggesties en de Waardecheck, niet voor een volwaardig gesprek (onderzoek/05-stand-van-de-techniek.md, regel 70–72) — dat gat is en blijft van ons.

2 · Wat we van Funda-informatie werkelijk nodig hebben

Per functie, met het soort behoefte: signaal (te koop ja/nee, sinds), getal (aantal, dagen), of inhoud (foto, tekst, prijs — nooit toegestaan). Regel zonder uitzondering: nooit een waarde of prijs (OVERDRACHT §4, D13), nooit foto's van andermans huis.

Functie Wat we nodig hebben Soort Waar het vandaan komt
Su casa (fans op een huis dat te koop komt) of dít specifieke huis nu te koop staat, en sinds welke datum signaal eigen aanbieding (patroon b) of Kadaster/eigenaar (patroon c) — nooit Funda zelf geraadpleegd
De helpende hand ("je straat: drie huizen te koop, lang te koop") aantal woningen te koop in de straat; gemiddelde tijd te koop getal optelling van zelfgemelde aanbiedingen + Kadaster-transacties; eerlijk dun zolang weinig eigenaren zich melden (zie onderzoek/12, §7: "een meetvraag, geen ontwerpvraag")
Carmens wijkverhaal (aanbod en tempo in de wijk) aantal te koop, tempo/doorlooptijd op wijkniveau getal, geaggregeerd (drempel k≥5 zoals onderzoek/12 §4 voorstelt) zelfde bronnen als hierboven, opgeteld tot straat/wijk
Het web (een verkoop als knoop) "verkocht sinds [datum]" als moment-knoop tussen huis en straat signaal + moment Kadaster (bron: geregistreerd) of eigenaar (bron: gezegd) — beide mogen klinken volgens magKlinken()
Het vel één regel als de eigenaar zélf een aanbieding aanbracht: "sinds [datum] te koop" + link inhoud, maar alleen wat de eigenaar zelf aanleverde patroon b; zonder eigen aanbieding staat er niets over Funda op het vel

Wat in geen van de vijf functies ooit voorkomt: een vraagprijs, een foto van Funda, een stuk advertentietekst, of een telling die zo klein is dat hij naar één huis of één bewoner herleidbaar wordt (dezelfde drempel als onderzoek/12 §4 voor elke andere signalenlaag).

3 · Vier legale patronen, als schermflow

Alle vier zijn ontworpen om te werken zonder ooit Funda's database te raadplegen, te doorzoeken of over te nemen — de link zelf is het enige dat de bezoeker naar Funda brengt, hij klikt en opent het zelf.

a. Link-out — het huis of Carmen wijst

Wanneer. Een broer-of-zus-huis komt te koop (CONCEPT-V3 §9 kent dit patroon al: "Er zijn er eenenveertig zoals ik"), of een huis waar een fan een ♥ op zette wisselt van status.

Scherm. In het bestaande gesprek verschijnt één regel plus één chip, nooit een ingebedde advertentie: adres, het signaal "te koop sinds [datum]", en de chip "Bekijk bij Funda →", die in een nieuw tabblad of de Funda-app opent. Geen foto, geen prijs, geen samenvatting van de advertentietekst — alleen het feit dat hij bestaat en waar hij te vinden is.

Wie spreekt. Het eigen, geverifieerde huis mag over een sibling-huis praten (bestaand patroon); Carmen praat over straat of wijk. Geen van beiden citeert Funda's tekst — ze wijzen ernaartoe.

b. Eigen aanbieding aanbrengen — de eigenaar plakt zijn eigen URL

Wanneer. Een eigenaar die zijn huis al "een stem gaf" (de verkoop-overweegt-modus uit de opdracht) en nu echt bij Funda staat, plakt de URL van zijn eigen aanbieding in zijn kamer.

Wat we uitlezen, met bevestiging van de eigenaar. Alleen het adres (dat al bekend en geverifieerd is) en de datum waarop hij het aanbracht. Geen scraping van de pagina: het systeem vraagt de eigenaar expliciet te bevestigen dat dit zijn eigen aanbieding is — dezelfde bevestigingsstap als bij woonverificatie (D42) — en toont daarna precies wat hij zelf bevestigde, niets dat er automatisch uit gehaald is.

Hoe getoond. In het dossier (de plank, §11 CONCEPT-V3) verschijnt een nieuw, klein blad: één regel ("sinds 3 maart te koop"), de chip naar Funda voor foto's en vraagprijs, en het vaste strookje "aangebracht · 3 maart" (bestaand mechanisme, CONCEPT-V3 §11.1).

Bewaartermijn. Zolang de aanbieding actief is, blijft het een lopend hoofdstuk. Bevestigt de eigenaar de verkoop (dezelfde sleuteloverdracht-stap als CONCEPT-V3 §9/§11), dan zakt de regel naar verleden tijd — "was te koop, van 3 maart tot 12 juni" — via hetzelfde "dat was vroeger zo"-mechanisme dat al bestaat voor elke andere zin (§11: geen twee toestanden, waar/onwaar, maar ook "voorbij"). Meldt de eigenaar niets binnen een vaste periode, dan vraagt het huis er eenmalig naar en verdwijnt de regel daarna vanzelf.

Wat blijft bij Funda. De foto's, de vraagprijs, de beschrijving, het aantal bezichtigingen — dat alles leest de bezoeker alleen bij Funda zelf. Wij tonen nooit een kopie.

c. Signalen uit openbare registers, in plaats van Funda

De eerste en eerlijkste bron is de eigenaar zelf. Zodra hij zijn huis "een stem geeft" omdat hij verkoop overweegt, is dát al het vroegste signaal dat er bestaat — eerder dan enige Funda-advertentie, en volledig ons eigen gegeven (bron: gezegd, mag altijd klinken).

Achteraf: het Kadaster. Een eigendomsoverdracht is openbaar (Kadaster) en bevestigt, ná de transactie, dat een huis verkocht is — geen "te koop", wel "verkocht sinds [datum]". Dat past in het web als moment-knoop (§2, "het web") zonder ooit Funda te raadplegen. Welke leverancier dat betaalbaar en actueel genoeg ontsluit, is de vraag van rapport 15.

Zwakkere signalen: BAG-mutaties en gemeentelijke publicaties. Een vergunningaanvraag of een BAG-mutatie zegt zelden iets rechtstreeks over een verkoop. Die horen dus nooit als uitspraak in een gesprek ("dit huis staat te koop"), hoogstens als stille input voor de redactie — welke straat een verhaal verdient — precies het onderscheid dat 07-recht-en-ethiek al vastlegt: gedaan en afgeleide gegevens mogen kiezen, nooit klinken (07-recht-en-ethiek.md §1, tabel "Bron is spraakrecht").

Wat dit betekent voor "te koop" zonder Funda. Zonder een externe leverancier (rapport 15) hebben we een live "te koop"-signaal alleen voor huizen waarvan de eigenaar het zelf meldt. Dat is geen gat in het ontwerp maar precies zoals Su casa hoort te werken: het is een belofte over húizen die al bij ons horen, niet een dekking van heel Nederland.

d. De fan als bron

Wanneer. Een fan ziet een huis op Funda en wil het bij ons een ♥ geven — hij brengt de vondst zelf mee.

Scherm. De bestaande hart-flow (♥ op een huis) verandert niet. Komt iemand met een Funda-URL of -adres binnen, dan pakt het systeem alleen het adres eruit (nooit de rest van de pagina) en zet daar het gewone hart-mechanisme op. Carmen mag het erkennen zonder oordeel: "Kwam je van Funda? Dat mag. Ik onthoud alleen het adres en het moment, geen foto en geen prijs."

Wat bewaard blijft. Adres plus moment — dezelfde minimale opslag als elk ander fan-signaal (D42-stijl). Nooit de Funda-URL zelf als permanent veld, nooit een cache van de pagina.

4 · Su casa, concreet

Het moment dat een huis te koop komt. Of het signaal nu binnenkomt via patroon b (eigenaar bracht zijn aanbieding aan), c (Kadaster bevestigt een verkoop) of d (een fan meldt het), het resultaat is hetzelfde scherm:

Wat Funda hierin wint. Bezoekers die al jaren, soms letterlijk sinds hun eigen aankoop, om een specifiek huis geven — warmer en beter geïnformeerd dan iemand die toevallig een filter instelde. Dat is precies het soort koper waar een aanbieding baat bij heeft.

Wat wij hierin winnen. Het bewijs dat de relatie die twintig jaar duurde (CONCEPT-V3 §13) ook op het enige moment werkt dat er geld in het spel komt, zonder dat wij ooit zelf over geld begonnen zijn. Het is het scharnier tussen "wij bouwen niets wat naar Funda lijkt" en "wij zijn nuttig op precies het moment dat Funda ertoe doet."

De "andere kant"-pitch aan Funda/NVM, in drie zinnen. "Wij bouwen de relatie met de negenennegentig huizen van de honderd die nog niet te koop staan — daar heeft Funda vandaag niets. Komt er één van die huizen te koop, dan sturen wij hem en zijn fans naar jullie toe, met jaren geschiedenis en een warme koper erbij. Wij verkopen niets en vragen niets van jullie data; wij leveren mensen af bij de voordeur van jullie etalage, beter voorbereid dan een koude bezoeker ooit was." (Nooit "investeerders" — ook hier niet.)

5 · Wat we niet doen

Wat niet Waarom (bron in het concept)
Geen zoekmachine over Funda-aanbod bouwen "Mi casa is geen zoekmachine maar een tijdschrift dat toevallig over jouw stenen gaat" — CONCEPT-V3 §4
Geen foto's van andermans huis tonen Harde regel uit de opdracht en CONCEPT-V3 §1: het huis kent zichzelf, niet de foto's van een ander
Geen prijzen of waardeaanduidingen, ooit OVERDRACHT §4 (D13): "Geen cijfer in pitch of demo dat niet in PITCH-FEITEN.md staat"; CONCEPT-V3: "over geld spreken wij", nooit het huis of Carmen
Geen scraping of overname van de Funda-database Buiten scope van dit rapport (zie 14-recht-funda.md), maar productmatig ook overbodig: elk patroon hierboven werkt zonder Funda te raadplegen
Geen "ook op Funda voor …"-teksten, geen makelaarstaal "Het huis introduceert nooit een vakmens" — CONCEPT-V3 §1; "geen makelaarstaal, geen haast" — 07-recht-en-ethiek.md §6
Geen intentie toeschrijven aan bewoners van andermans huis "Ik sta hier al negentig jaar en ik wil eindelijk verkocht worden" staat letterlijk in de tien-nooit-lijst — 07-recht-en-ethiek.md §2, regel 5
Geen ongevraagd contact met eigenaren via een Funda-signaal OVERDRACHT §4: "Geen ongevraagd contact met eigenaren buiten de app"

6 · Drie schermteksten, in Carmens en het huis' stem

Binnen de stemregels van CONCEPT-V3 §1: het huis zegt "ik", kort en droog, drie zinnen dan stil; Carmen begint met "kijk" of "kom". Bron is spreekrecht (07-recht-en-ethiek.md): wat de eigenaar zelf zei mag klinken; een vermoeden nooit.

1 · Link-out, het huis over een broer-huis (patroon a)

NL — Huis — "Nummer 61 lijkt op mij, twee ramen breder. Hij staat sinds deze week te koop. Bij Funda zie je hem zoals hij nu is; ik ken hem alleen van vroeger." [chip: Bekijk bij Funda →]

EN — House — "Number 61 looks like me, two windows wider. It's been for sale since this week. Funda shows him as he is now; I only know him from before." [chip: View on Funda →]

2 · Link-out, Carmen over een huis met een ♥ erop (Su casa-melding)

NL — Carmen — "Kijk. Het huis waar jij een hart op zette, staat sinds vandaag te koop. Ik weet niet voor hoeveel, en ik ga het ook niet gokken. Dat lees je bij Funda." [chip: Naar Funda →]

EN — Carmen — "Look. The house you put a heart on is for sale as of today. I don't know for how much, and I won't guess. You'll find that at Funda." [chip: To Funda →]

3 · Eigen aanbieding aanbrengen, het huis in de ik-vorm (patroon b)

NL — Huis — "Sinds 3 maart sta ik bij Funda. De foto's en de vraagprijs vertel ik niet, die staan daar. Wat ik wel weet: ik ben in 1932 gebouwd, en mijn zonkant heb ik je al verteld." [chip: Zie mijn aanbieding op Funda →] · strookje: aangebracht · 3 maart

EN — House — "Since March 3rd I've been listed on Funda. I won't tell you the photos or the asking price — those live there. What I do know: I was built in 1932, and I already told you about my sun side." [chip: See my listing on Funda →] · note: added · March 3

Bronnen

Open vraag voor rapport 15: welke leverancier "te koop"-signalen op straat/wijkniveau betaalbaar en actueel genoeg ontsluit zonder Funda — zonder die leverancier blijft §2 "de helpende hand" en "Carmens wijkverhaal" afhankelijk van hoe snel eigenaren zelf hun huis een stem geven (net als onderzoek/12 al signaleert voor andere geaggregeerde signalen: een meetvraag, geen ontwerpvraag).