17 · Aanbod via de makelaar: mechaniek, beleid, kosten en een voorstel

Onderzoeksagent R17 · 24 september 2026 · geen juridisch advies. E besliste: Funda-data halen we niet bij Funda maar bij de makelaars zelf, die naast Funda zoveel mogelijk bereik willen, en we betalen niet per adres. Dit rapport zoekt uit hoe dat technisch werkt, wat het beleid van NVM en brainbay toelaat, wat het kost en wat we de makelaar voorstellen. Het bouwt voort op R14 (§4 AVG, §6 wat mag), R15 (§5 leveranciers, spoor B) en R16 (Su casa, de pitch). Zekerheid per bewering: A = primaire bron zelf gelezen (voorwaarden, documentatie van de leverancier, uitspraak); B = betrouwbare secundaire bron, of de zoekmachine-samenvatting van een pagina die ik zelf niet kon openen; C = marketing of een derde partij; D = eigen redenering of schatting. Huispedia.nl, pararius.nl, kamer.nl en funda.nl gaven een verificatie- of 403-pagina; die heb ik niet omzeild. Voorwaarden geef ik in parafrase met artikelnummer, zodat de jurist de precieze tekst bij de bron kan nalezen. Alle bronnen zijn op 24-09-2026 geraadpleegd.

In één minuut

1. De route bestaat en is routine. Een makelaar wijst in zijn eigen software een ontvanger aan, zo krijgen Huispedia, Nexxtmove, Moving Digital en de Atrium-database van Vastgoed Nederland hun aanbod. In Realworks (volgens Realworks zelf gebruikt door 80% van de makelaars) bestelt de makelaar de Wonen API in de Marketplace, vult hij óns developer-ID in, en geeft hij per woning vrij; wij halen JSON op met een token, en Realworks kan een webhook sturen bij elke wijziging. In Kolibri klikt de makelaar op "activeren" bij een mediapartner; wij halen XML op, hoogstens twee keer per dag. Vastgesteld (A/B). §1
2. NVM verbiedt het niet; de regel is "tegelijk". De bijlage bij de NVM-erecode (2024, ook afgesproken met BZK, VBO, Vastgoedpro en Vereniging Eigen Huis) zegt dat de verkoper zelf zijn platforms kiest, en dat de woning op al die platforms "op hetzelfde moment en onder dezelfde voorwaarden" wordt aangeboden. De makelaar geeft brainbay een niet-exclusieve licentie en is volgens Realworks' voorwaarden zelf rechthebbende op wat hij invoert. Wat níét mag: gegevens doorgeven die hij zelf via Tiara van collega's ontvangt, en het NVM-exclusieve "Aankomend aanbod". Een regel "eerst op Funda" of een verbod op doorlevering van eigen aanbod heb ik niet gevonden; het NVM-datahandboek is alleen voor leden en heb ik niet gelezen. Grotendeels vastgesteld (A); het handboek niet. §2
3. Kosten. Voor ons: geen licentie en geen prijs per adres; wel 3 tot 5 dagen bouw. Of Realworks of Kolibri óns iets rekent, heb ik niet kunnen vaststellen. Voor de makelaar: Realworks rekent volgens Nexxtmove ongeveer € 10 per maand per API, plus activatiekosten waarvan ik het bedrag niet vond; bij sommige partners rekent Realworks niets. Voorstel: in de pilot vergoeden wij die kosten, dan kost het de makelaar niets. Deels vastgesteld (B). §1, §5
4. AVG: wij zijn zelf verantwoordelijk, met een smalle opslag. "Dit adres staat te koop sinds …" is een persoonsgegeven van de verkoper. De NVM-privacyverklaring (1-11-2025) vertelt verkopers al dat hun gegevens in overleg met Funda en andere woningsites worden gedeeld en daar tot een jaar na de verkoop zichtbaar blijven. Wij bewaren alleen adres, BAG-id, status, sinds, tot, link en makelaar. Nooit een prijs, foto, tekst of naam. "Ingetrokken" tonen we nooit. A voor de bronnen, D voor de toepassing; jurist. §3
5. Foto's blijven weg, ook via deze route. Fotolicenties zijn doorgaans gebonden aan doel en kanaal. Funda eist een licentie die plaatsing op Funda dekt, en de voorwaarden van twee vastgoedfotografen beperken het gebruik tot de opdrachtgever of tot de verkoop zelf. Een makelaarsfeed levert foto-URL's, maar wij slaan ze niet op en tonen ze niet. In de pilot hoeft de makelaar dus niets te garanderen over foto's, alleen over zijn logo. A voor de clausules, D voor de conclusie. §3.3
6. Voor deelnemende makelaars is het Kadaster niet meer nodig. "Verkocht" komt uit de feed op de dag dat de koopakte getekend is (of het voorbehoud afloopt), gemiddeld zo'n twee maanden vóór de inschrijving bij het Kadaster. Let op: Kolibri laat "verkocht" en "ingetrokken" maar 8 dagen in de feed staan. We moeten dus dagelijks ophalen, en een woning die uit de feed verdwijnt is niet automatisch verkocht. A (Kolibri), B (timing). §4.8
7. Dekking: Su casa werkt vanaf het eerste kantoor, de straattelling pas bij ongeveer tien. Utrecht telt zo'n 50 NVM-kantoren en 245 actieve makelaars. De vijf grootste verkopen samen ongeveer 17% van de stad (bron C). In de zeven Oost-buurten uit onze set komen naar schatting 460 tot 610 woningen per jaar te koop. Eén pilotkantoor levert er een paar per maand. Voor ongeveer de helft van het aanbod heb je naar schatting tien goed gekozen kantoren nodig. Zonder makelaars blijft spoor A over: de eigenaar zegt het zelf. D, met CBS-cijfers (A). §6

Voor de bouw (regie): de systementabel staat in §1.1, het gegevensmodel in §4.2, de statusvertaling in §4.3. Bouw eerst de push (POST /api/aanbod) en de Realworks-adapter, daarna Kolibri.

1 · De systemen van makelaars en hoe ze aanbod uitwisselen

Het patroon (A). Elk makelaarssysteem (CRM) heeft een lijst met "publicatiekanalen", "mediapartners" of "koppelingen derden". De makelaar zet een kanaal aan en kiest daarna per woning of die woning naar dat kanaal gaat. Funda krijgt het aanbod via Tiara, het uitwisselsysteem van NVM/brainbay. Alle andere ontvangers krijgen het rechtstreeks uit het CRM, met Tiara en Funda er niet tussen. Voor ons is dat de juiste deur: de makelaar beslist, en de gegevens zijn van hem (Realworks AV art. 5.3, §2).

1.1 Per systeem

Wat dit voor de bouw betekent (D). Push is de gemeenschappelijke kern. Realworks levert een webhook plus pull, Kolibri alleen pull (≤ 2× per dag), Skarabee pull met modified_since. Een aparte adapter per CRM vertaalt naar onze interne gebeurtenis "aanbod gewijzigd". Het mandaat komt in alle gevallen van de makelaar, per kantoor én per woning.

1.2 Wie ontvangt al zo

De les van Jaap.nl (D): de rechtszaken gingen over aanbod zónder toestemming van de makelaar. Wie per makelaar toestemming heeft en alleen feiten overneemt (geen tekst, geen foto's), zit aan de goede kant van die lijn.

2 · NVM, brainbay en Vastgoed Nederland: wat mag de makelaar?

Is een makelaar vrij om ons aan te wijzen? Voor zijn eigen aanbod: ja. Dat volgt uit de niet-exclusieve licenties, uit het rechthebbendeschap in zijn CRM en uit de praktijk: Huispedia en tientallen mediapartners ontvangen het aanbod van NVM-kantoren zonder dat de NVM het tegenhoudt. De voorwaarde: de verkoper kiest het platform (erecode C) en publicatie gebeurt tegelijk. Vastgesteld voor de bronnen die ik kon lezen; het ledenhandboek niet. VBO- en Vastgoedpro-makelaars hebben dezelfde CRM's (Realworks, Kolibri, Pararius Office) en dezelfde gelijktijdigheidsregel. Hun Tiara-uitwisseling valt onder de branchevoorwaarden van mei 2022 (hierboven). A.

3 · Rechten en AVG in deze route

3.1 Wie is wie

3.2 Grondslag en informatie

• Is het een persoonsgegeven? "Dit adres staat te koop sinds …" zegt iets over het besluit van de eigenaar. Naar analogie van RvS 2019 (R14 §4): ja. D, jurist.
• Grondslag: gerechtvaardigd belang (AVG art. 6 lid 1 sub f). Er is een legitiem doel: mensen die al van dít huis droomden, horen dat het te koop staat. Het is noodzakelijk en we nemen het minimum: geen prijs, geen foto, geen tekst, geen naam. De afweging valt gunstig uit, omdat de verkoper publicatie via meerdere sites zelf koos, de advertentie openbaar is, en wij veel minder tonen dan Funda. D.
• Informatieplicht (art. 14) en bezwaar (art. 21). De makelaar noemt Mi casa in zijn lijst met publicatiekanalen, in zijn opdracht of zijn privacyverklaring. Wij leveren daarvoor één zin. Per woning kan de verkoper nee zeggen: de makelaar zet dan de vrijgave voor die woning uit, wat Realworks en Kolibri per object ondersteunen. Ook rechtstreeks bij ons kan de verkoper bezwaar maken; dan halen we de woning binnen 48 uur weg. D.
• Wat we níét gebruiken, ook al staat het in de feed: vraagprijs, transactieprijs, WOZ, kadastrale gegevens, foto's en media-URL's, alle teksten, namen en telefoonnummers van medewerkers, gegevens van relaties. Die velden gooien we bij binnenkomst weg; ze komen niet in de database en niet in de logs.

3.3 Foto's en licenties

Conclusie (D). Een fotolicentie dekt vaak Funda en de site van de makelaar, maar niet vanzelf een derde platform. Omdat wij geen foto's tonen (OVERDRACHT §4, D9), vragen we in de pilot geen fotogarantie. Wil een makelaar later wél foto's, dan alleen met een schriftelijke bevestiging dat zijn licentie "publicatie via derde platforms, waaronder Mi casa" dekt, en met de naam van de fotograaf erbij. Het logo van de makelaar is van hemzelf; daar volstaat zijn toestemming.

3.4 Wat wij bewaren

Alleen de velden uit §4.2: adres, BAG-nummeraanduiding, status, sinds, tot, zichtbaar-vanaf, link, makelaar-id, bron (systeem en extern id), ontvangen-op, versie, verwijder-na. Geen prijs, geen foto, geen tekst, geen naam van verkoper of medewerker, geen kadastrale gegevens.

3.5 Bewaartermijnen (voorstel, D)

3.6 Ontwerp: voorwaarden voor aanlevering van aanbod (geen juridisch advies)

1. Partijen en rol. De makelaar en Mi casa zijn elk zelfstandig verwerkingsverantwoordelijke. De makelaar levert, Mi casa gebruikt het aanbod alleen voor het doel in artikel 2.
2. Doel. Mensen die in Mi casa een woning bewaarden, eenmalig laten weten dat die woning te koop staat, met een link naar de advertentie. Het aanbod meetellen in een telling per straat of buurt, met vermelding van het kantoor. Geen ander doel.
3. Wat de makelaar levert. Alleen zijn eigen aanbod: adres, status, statusdatum, publicatiedatum en de link. Geen gegevens die hij via Tiara of van collega's ontving. Geen "aankomend aanbod".
4. Wat Mi casa níét doet. Geen prijs, foto's of teksten tonen of bewaren. Geen leads doorgeven of verkopen. Geen gegevens doorverkopen of aan derden geven. Geen contact met verkopers. Nooit publiceren vóór de publicatiedatum van de makelaar.
5. Informatie aan de verkoper. De makelaar informeert zijn verkopers dat de woning ook via Mi casa zichtbaar wordt, en respecteert een nee per woning. Mi casa levert de tekst.
6. Rechten. De makelaar verklaart dat de verkoper instemde met publicatie via door hem gekozen kanalen, en geeft Mi casa een niet-exclusief, kosteloos recht om naam, logo en de geleverde feiten te gebruiken zolang de koppeling loopt. Foto's zitten er niet in.
7. Bewaren. Volgens §3.5. Na verkocht of ingetrokken verdwijnt de link binnen 30 dagen; alles is binnen 12 maanden weg.
8. Beveiliging. Een sleutel per kantoor, die we kunnen vervangen. Opslag in de EU. Logs zonder inhoud. Een datalek melden we binnen 48 uur aan de makelaar.
9. Stoppen. De makelaar kan op elk moment stoppen: vrijgave uit, token intrekken, of een mail. Mi casa verwijdert dan binnen 24 uur alle actieve gegevens van dat kantoor.
10. Kosten. Mi casa rekent de makelaar niets. In de pilot vergoedt Mi casa aantoonbare kosten van het CRM voor de koppeling.

3.7 Voor de jurist (aanvulling op R14 §8)

1. Klopt de rolverdeling: de makelaar en Mi casa elk zelfstandig verantwoordelijk, met gerechtvaardigd belang als onze grondslag? Of is een grondslag via de opdracht nodig (toestemming van de verkoper)?
2. Is het vermelden van Mi casa in de privacyverklaring of de opdracht van de makelaar genoeg voor de informatieplicht van art. 14?
3. Mag een telling per straat een huis herleidbaar maken ("in je straat staat één huis te koop") als de advertentie openbaar is en de verkoper publicatie koos?
4. Mogen we "verkocht in {jaar}" uit de feed na twaalf maanden als moment in het web houden?

4 · Wat wij bouwen (ontwerp, geen code)

4.1 Het geheel

Realworks ──(webhook: "gewijzigd")──┐
Realworks ◄─(pull, 4×/dag, token)───┤
Kolibri   ◄─(pull, ≤2×/dag, token)──┤──► adapter per systeem ──► normaliseren ──► BAG-match ──► statusmachine
Skarabee  ◄─(pull, modified_since)──┤        (prijs, media, tekst                    (PDOK)        │
webbouwer ──(POST /api/aanbod)──────┤         weggooien)                                           ▼
makelaar  ──(invoerscherm)──────────┘                                     tabel aanbod + gebeurtenissen
                                                                                            │
                        ┌────────────────────────────────┬──────────────────────────────────┤
                        ▼                                ▼                                  ▼
            Su casa: fans van dit huis        helpende hand / Carmen:             het web: moment-knoop
            (één bericht, op/na               telling per straat, met             "verkoopepisode", bron
            zichtbaarVanaf)                   "via {kantoor}"                     makelaar

4.2 Het gegevensmodel voor de inname (tabel aanbod)

Daarnaast twee kleine tabellen: makelaar (id, naam, logoUrl, kantoorplaats, urlPatroon, linkvoorkeur, systeem, sleutel-hash, status: actief of gestopt) en aanbod_gebeurtenis (aanbodId, van, naar, op, bron). Die laatste bevat geen payloads, alleen de overgang.

4.3 Statusvertaling

De statussen van Realworks komen uit de documentatie van Nexxtmove en Tussendoor (B). Die van Kolibri uit de Kolibri-wiki (A).

4.4 De inname

Push: POST /api/aanbod, met Authorization: Bearer <sleutel van het kantoor>. De body is JSON: { externId, adres{…}, status, statusdatum, publicatiedatum, url, fundaUrl? }. Het antwoord is 202 met ons id. Het endpoint is idempotent op (kantoor, externId, bronGewijzigdOp). Onbekende velden (prijs, foto's, tekst) worden genegeerd, niet bewaard en niet gelogd. Er komt een limiet per sleutel. Een woning trekken we in met status: "ingetrokken"; we bieden geen DELETE, zodat er altijd een eindstatus is.

Pull van een feed-URL. Per kantoor slaan we een URL plus sleutel op en halen we op volgens het ritme van het systeem. Realworks: 4× per dag, en direct na een webhook. Kolibri: 2× per dag, in de drie stappen uit §1.1, met confirm. Een algemene JSON- of XML-feed van de webbouwer van de makelaar: 1 à 2× per dag. Minstens dagelijks, anders missen we de acht dagen "verkocht" van Kolibri.

Het invoerscherm voor de makelaar (de eenvoudigste pilot, zonder koppeling). Een pagina achter een login per kantoor: adres, status, datum, link. Het kost geen integratie en niets bij Realworks. Het werkt goed voor de eerste weken van een pilot, zolang de makelaar het bijhoudt. D.

4.5 Vaste regels in de statusmachine

1. Nooit vóór zichtbaarVanaf (erecode C). Staat de publicatiedatum in de toekomst, dan houden we het bericht vast.
2. Aankomend aanbod en "binnenkort" nooit: weigeren en melden aan de makelaar.
3. Uit de feed verdwenen is niet verkocht: dan wordt het uit_feed, stil.
4. Eén bericht per huis per verkoopepisode. Komt een huis na intrekking terug, dan is dat een nieuwe episode, maar pas na 90 dagen een nieuw bericht. Zo voorkomen we berichten bij "opnieuw aanbieden" (D).
5. Het BAG-adres moet zeker zijn. Twijfel gaat naar de wachtrij. Een fout huis is erger dan een gemist huis.

4.6 Aansluiten op het web

• Het huis: bagNummeraanduiding wijst naar de huisknoop. Elke episode wordt een moment-knoop "verkoopepisode" met bron: makelaar (naast gezegd en geregistreerd uit R16). magKlinken(): een makelaarsbron mag een feit zeggen ("staat te koop"), maar het huis spreekt alleen in de ik-vorm als de eigenaar het huis claimde en dat toestaat.
• Su casa: op zichtbaarVanaf krijgen de fans van dit huis één zin: "Het huis dat je bewaarde staat sinds vandaag te koop. Kijk bij {kantoor} →", met de link volgens de voorkeur van het kantoor. De eigenaar ziet alleen zijn getal, zoals altijd (R16 §4).
• De helpende hand en Carmen: een telling per straat: "In jouw straat staat één huis te koop, via {kantoor}." Spanning met R15 §8 en de drempel k≥5 uit R12/R16. Die regels verbieden te zeggen wélk huis te koop staat. Bij een telling van één in een korte straat is dat herleidbaar, al is de advertentie openbaar en koos de verkoper zelf voor publiciteit. Voorstel: tellen mag, zonder huisnummer, met de link naar de makelaar en met de zin "bij de makelaars die met ons werken". Zolang de dekking onder de helft ligt, noemen we nooit "geen" (§6). Besluit regie en jurist (§3.7 vraag 3).
• Carmen citeert nooit een advertentietekst en noemt nooit een prijs (R16 §5).

4.7 Ontdubbelen met wat de eigenaar zelf zei

• Dezelfde bagNummeraanduiding en een overlappende periode vormen één episode met twee bronnen: makelaar (status en datums) en gezegd (het eigen hoofdstuk van het huis).
• De eigenaar hoeft zijn Funda-URL niet meer te plakken (patroon b uit R16): de link komt uit de feed.
• Conflict: de feed zegt "te koop", de eigenaar staat op "stil" of "onzichtbaar". Het huis zegt niets, want de keuze van de eigenaar wint in zijn eigen kamer. De fans krijgen het bericht wel, want de advertentie is openbaar en de verkoper koos publicatie. De eigenaar kan in zijn kamer "vertel het mijn fans niet" aanzetten. Besluit regie.
• Omgekeerd: de eigenaar zegt "te koop", maar er komt geen feed (zijn makelaar doet niet mee). Dan blijft spoor A gelden.

4.8 Het Kadaster is niet meer nodig voor deelnemende makelaars

"Verkocht" komt uit de feed op de dag van de koopakte, of bij het einde van het voorbehoud. Volgens de uitleg van de NVM zit er gemiddeld ongeveer twee maanden tussen de getekende koopakte en de inschrijving bij het Kadaster (B). Voor huizen met een episode van een deelnemende makelaar vervalt de Koopsom-controle van € 0,45 per adres (R15 §6, regel 4). De vraag of een verkoopdatum van het Kadaster in een commercieel product mag (R14 en R15 zijn het daar niet over eens) speelt voor die huizen ook niet meer, omdat de bron de makelaar is. Het Kadaster blijft alleen nodig voor verkopen buiten de deelnemende kantoren, en voor de lange geschiedenis (spoor B, stap 2).

4.9 Als een makelaar stopt

• Realworks: de makelaar trekt het token in, en wij krijgen 401. Kolibri: hij vraagt beëindiging aan. Als mediapartner mogen we dat niet weigeren, en de wiki verplicht ons dan de gegevens van dat contract te verwijderen (A). Push of invoerscherm: wij zetten de sleutel uit.
• Binnen 24 uur: alle actieve woningen van het kantoor zijn niet meer zichtbaar, link en makelaarsvelden zijn gewist, en episodes zonder andere bron zijn verwijderd. Een telling klopt dan niet meer, dus Carmen valt terug op "wat hier te koop staat, zie je op Funda" (R15 §6, regel 8).
• De harten van de fans blijven staan; die zijn van de fans. De huizen vallen terug op spoor A.

4.10 Hoeveel werk

Push, invoerscherm, BAG-match, statusmachine, notificatie en opruimtaak: ongeveer 2 dagen. De Realworks-adapter (webhook plus pull): 1 dag. De Kolibri-adapter (contractstroom plus XML): 1 à 2 dagen. Samen 3 tot 5 dagen (Opus-uitvoerder), in lijn met de 2 tot 4 dagen uit R15. Pas bouwen na een ja van de pilotmakelaar; tot dan volstaat het invoerscherm. D.

5 · Het voorstel aan makelaars (één pagina)

Herzien op 24 september (avond) in R20. De regel "per woning hoeveel fans er waren" vervalt: het fangetal deelt alleen de eigenaar zelf met zijn makelaar (E, R18 §8.1). De actuele mail en één-pagina staan in R20; deze versie blijft als herkomst.

Je aanbod als een huis dat praat

Een voorstel van Mi casa su casa aan makelaars in Utrecht-Oost

Wat Mi casa is. Een app waarin je huis met je praat, over zijn stenen, zijn straat en zijn geschiedenis. Wie een huis mooi vindt, kan het anoniem een hart geven. De eigenaar ziet alleen hoeveel mensen dat deden, nooit wie.

Wat jij krijgt

• Op de dag dat je een woning online zet, krijgen de mensen die al van dít huis droomden één bericht met een link naar jouw advertentie, of naar Funda. Jij kiest. Het zijn warme bezoekers, soms al maanden betrokken.
• Je naam en logo staan bij het huis zolang het bij jou te koop staat.
• Na zes weken een overzicht: per woning hoeveel fans er waren en hoeveel keer er naar jouw advertentie is doorgeklikt. Alleen aantallen, nooit namen.

Wat wij nooit doen

• Geen prijs, geen foto's en geen teksten uit je advertentie.
• Geen leads verkopen, geen gegevens doorverkopen, geen ranglijst van makelaars.
• Nooit eerder dan jouw eigen publicatie: jouw woning staat bij ons op hetzelfde moment als overal (NVM-erecode).
• Nooit tonen dat een woning is ingetrokken. Nooit contact met je verkopers.

Wat we je vragen

1. Zet ons aan in je software. In Realworks: de Wonen API bestellen, ons developer-ID invullen, en per woning "vrijgeven". In Kolibri: bij Mi casa op "activeren" klikken. Geen koppeling? Dan kan je webbouwer ons een seintje sturen, of je vult het zelf in op een eenvoudige pagina.
2. Laat je verkopers weten dat hun woning ook via Mi casa zichtbaar wordt. Het is één zin in je opdracht of privacyverklaring, en wij leveren de tekst. Wil een verkoper het niet, zet dan de vrijgave voor die woning uit.
3. Toestemming om je naam en logo te tonen.
4. Foto's tonen we niet. Wil je dat ooit wel, dan alleen als je fotolicentie dat schriftelijk dekt.

Wat het kost: niets. Rekent je software iets voor de koppeling (bij Realworks gaat het om ongeveer een tientje per maand), dan vergoeden wij dat tijdens de pilot.

Stoppen kan altijd. Zet ons uit, en binnen 24 uur staat er niets meer van je aanbod bij ons.

De eerste stap: drie maanden meedoen als eerste kantoor in Oost. Na zes weken kijken we samen naar de cijfers.

Toon: "je" past bij de rest van Mi casa; voor een eerste brief aan een groot kantoor kan "u" beter. Nergens het woord "investeerders" (OVERDRACHT).

5.1 Welke kantoren eerst

Wat ik niet kon vaststellen: de verkoopcijfers per kantoor per buurt. Openbaar zijn alleen cijfers voor de hele stad, van een vergelijkingssite die zijn bron niet precies noemt (C). De keuze hieronder weegt daarom de plek van het kantoor (in of naast onze buurten), het NVM-lidmaatschap (op de eigen site) en de grootte in de stad. Alleen kantoornamen.

Advies (D): begin met Van Doorn of Molenbeek. Van Doorn zit in Wittevrouwen en op Realworks. Molenbeek zit om de hoek van de demo-straat. MOIB is het beste alternatief als een groter kantoor langzaam beslist.

6 · Dekking en verwachting

De voorraad (CBS 86165NED, kerncijfers 2025, A) en een schatting van de verkopen (D). In de gemeente Utrecht verkochten in 2025 5.988 bestaande koopwoningen (CBS 85792NED, R15). Op ongeveer 75.900 koopwoningen (168.736 woningen, 45% koop) is dat 7,9% per jaar, inclusief uitponding. Ik reken met 6 tot 8%. "Tegelijk te koop" gaat uit van ongeveer 28 dagen tot een bod (NVM, Q2 2026).

Hoe versnipperd de markt is (C). Volgens juistemakelaar.nl (bijgewerkt 18-09-2026) verkochten 245 actieve makelaars in 12 maanden 4.171 woningen in de stad. Het NVM-kantoornetwerk telt ongeveer 50 kantoren in de stad (A, NVM-Makelaarskring). De grootste vijf (Punt 218, LEF 174, Beumer 136, Peek & Pompe 99, Blauwe Eik 97) doen samen ~17%. De grootste twaalf ~30%. NVM-makelaars doen landelijk ongeveer 70 tot 75% van de transacties (B).

Schatting van de dekking in de zeven Oost-buurten (D). Kantoren in of naast de buurt hebben daar een groter aandeel dan in de hele stad.

Zonder deelnemende makelaars hebben we nog steeds spoor A (R15). Voor "te koop": de eigenaar zegt het zelf, het vroegste signaal dat er is. Voor "verkocht": het Kadaster. Voor de advertentie: een gewone link. Voor de stad: CBS. Su casa werkt dan alleen voor huizen waarvan de eigenaar in de app zit. Dat is precies zoals het concept het beloofde (R16 §3c).

7 · Besluiten voor E en de regie

1. De route akkoord? Makelaar voor makelaar, via zijn eigen software, geen brainbay en geen Funda.
2. Kosten van de makelaar vergoeden in de pilot? Ongeveer € 10 per maand per kantoor bij Realworks, plus activatie. Bij tien kantoren ongeveer € 1.200 per jaar. Dat past bij "niet per adres".
3. Eerste kantoor: Van Doorn of Molenbeek (§5.1). Wie belt, en met welke brief?
4. Het bericht bij "verkocht" aan de fans (§3.5): wel of niet?
5. De telling per straat bij kleine aantallen (§4.6), samen met de jurist.
6. Conflict tussen eigenaar en feed (§4.7): krijgen de fans het bericht als de eigenaar zijn huis stil heeft gezet?
7. Eerst bouwen: het invoerscherm plus push (1 à 2 dagen), en Realworks pas bij een ja van het kantoor.

8 · Niet vastgesteld

• Wat Realworks de makelaar precies rekent voor de Wonen API (activatiekosten; of het "soms € 0" per kantoor verschilt), en of Realworks óns iets rekent voor een developer-ID of als Connected Partner.
• Hoe je Kolibri-mediapartner wordt, en tegen welke voorwaarden en kosten.
• Of de Realworks- en Kolibri-feeds een URL van de advertentie meeleveren (op de site van de makelaar of op Funda).
• Hoe Realworks "ingetrokken" doorgeeft: als status, of doordat het object verdwijnt.
• Of Kolibri "onder bod" apart levert.
• Het NVM-datahandboek en de gebruiksregels (alleen voor leden): staat daar iets over eigen aanbod aan derden?
• De NVM-variant van de Tiara-gebruiksvoorwaarden (op funda.nl, geblokkeerd). Ik las alleen de brainbay-variant voor VBO en Vastgoedpro.
• Het huidige model van de NVM-opdracht tot dienstverlening (de publicatieclausule).
• De Pararius Office API en de "generic export", Yes-co en Skarabee in Nederland.
• "Goomap" en "Wonen 2.0" als systemen.
• Verkoopcijfers per kantoor per buurt, en welk CRM Molenbeek en MOIB gebruiken.
• Gemeentelijke sites die koopaanbod van makelaars ontvangen.

Bronnen

Alles geraadpleegd op 24-09-2026. Tussen haakjes de datum of versie van het document, als die bekend is.

Realworks

• API-overzicht — https://www.realworks.nl/api
• Prijzen — https://www.realworks.nl/prijzen
• Algemene voorwaarden (art. 5.3, 7.8, verwerkersaddendum) — https://www.realworks.nl/leveringsvoorwaarden
• FAQ: Hoe werkt de API manager? — https://faq.realworks.nl/article/hoe-werkt-de-api-manager
• FAQ: Waar kan ik een API-koppeling bestellen? — https://faq.realworks.nl/article/waar-kan-ik-een-api-koppeling-bestellen
• FAQ: API-informatie voor je webbouwer — https://faq.realworks.nl/article/waar-vind-ik-informatie-over-de-api-die-ik-aan-mijn-webbouwer-kan-versturen
• FAQ: Aankomend aanbod exclusief voor NVM-makelaars — https://faq.realworks.nl/article/aankomend-aanbod-staat-exclusief-voor-nvm-makelaars
• FAQ: Objecten doorzetten naar de Atrium-database van VBO — https://faq.realworks.nl/article/objecten-doorzetten-naar-atrium-database-van-vbo
• Developer Portal — https://developers.realworks.nl/ (inhoud achter login)
• Kolibri-support, Realworks API-koppeling activeren — https://support.kolibri.software/portal/nl/kb/articles/realworks-api-koppeling-aanvragen-en-activeren
• Tussendoor, Realworks API inschakelen (19-04-2019, bijgewerkt 06-05-2024) — https://tussendoor.nl/tutorial/makelaar-plugin/realworks-api-inschakelen-crm
• Tussendoor, veldenlijst van de Realworks-koppeling — https://doc.tussendoor.nl/books/makelaar-plugins/page/koppelen-met-het-realworks-crm-api
• webmix, uitfasering v1/v2 per 06-05-2026 (10-04-2026) — https://webmix.nl/realworks-api-uitfasering-oudere-endpoints/
• Wielands, versies (v3, webhooks Payload V2, 4× per dag) — https://wielands.nl/wordpress-plugin-koppeling-met-realworks/versies/
• Nexxtmove-help, Realworks koppelen (Connected Partner, € 10 per maand) — https://help.nexxtmove.nl/realworks-koppelen-aan-nexxtmove
• Nexxtmove-blog, Realworks-koppelingen (03-08-2021) — https://nexxtmove.nl/blogs/realworks-koppelingen/
• Moving Digital, koppelingen — https://moving.digital/faq/faq-makelaars/koppelingen/

Kolibri

• Developer-portal — https://development.kolibri24.com/
• Mediapartner (Connector) — https://development.kolibri24.com/mediapartners/
• Webhooks (AppXchange) — https://development.kolibri24.com/webhooks/
• Sitelink — https://development.kolibri24.com/sitelink/
• Wazzup Real Estate Connector-wiki (Introductie, Contracten, Panden, De webservice, Contractbeëindigingen, De workflow, Scenario A, FAQ; paginaversies 2012–2019, API v16 "Released") — https://kolibri-software.atlassian.net/wiki/spaces/WRECPUB/ (onder meer pagina 9437204 "04. FAQ"), opgehaald via de openbare Confluence-API
• Mediapartners activeren — https://support.kolibri.software/portal/nl/kb/articles/de-instellingen-van-kolibri-mediapartners
• Uitleg over de kosten van Tiara — https://support.kolibri.software/portal/nl/kb/articles/uitleg-over-kosten-gebruik-tiara
• Mediapartners-overzicht — https://kolibri.software/crm-software-voor-makelaars/mediapartners/

Andere systemen

• Skarabee Weblink, PHP-bibliotheek (verwijst naar http://weblink.skarabee.com/v46/weblink.asmx) — https://github.com/fw4-bvba/skarabee-weblink
• Pararius Office, functies — https://parariusoffice.nl/functies
• Kamer.nl, koppeling met Pararius Office (403; zoekmachine-samenvatting) — https://www.kamer.nl/en/connect-pararius/
• KeySoftware, integraties — https://keysoftware.nl/integraties
• Yes-co — https://www.yes-co.nl/
• Tussendoor, Tiara-plugin (lijst met CRM's) — https://tussendoor.nl/plugins/wordpress-makelaar-plugin-geschikt-tiara

Ontvangers

• Huispedia-hulppagina's 465, 471 en 473 (403; zoekmachine-samenvattingen) — https://huispedia.nl/help/artikel/465/zijn-er-kosten-als-makelaar-bij-huispedia ; https://huispedia.nl/help/artikel/471/hoe-koppel-ik-automatisch-mijn-aanbod-vanuit-realworks ; https://huispedia.nl/help/artikel/473/hoe-koppel-ik-automatisch-mijn-aanbod-vanuit-kolibri
• Emerce, Jaap.nl verliest zaak tegen makelaars (07-08-2007) — https://www.emerce.nl/nieuws/jaap-nl-verliest-zaak-tegen-makelaars

NVM, brainbay, Vastgoed Nederland, overheid

• Hof Amsterdam 26-05-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1337 (VBO c.s./Funda, NVM, brainbay) — https://www.inview.nl/document/id3686084fae9642a5a641e5171b3e18c0/hof-amsterdam-26-05-2020-nr-200-243-424-01
• brainbay, voorwaarden Tiara-uitwisseling binnen dezelfde branche (mei 2022) — https://brainbay.nl/aanmeldformulier-tiara-branche-uitwisseling/voorwaarden/
• brainbay, voorwaarden Tiara-certificering — https://brainbay.nl/producten/voorwaarden-tiara-certificering/
• brainbay, voorwaarden datalevering (27-10-2023) — https://brainbay.nl/wp-content/uploads/Voorwaarden-Datalevering.pdf
• Funda, Tiara-gebruiksvoorwaarden (geblokkeerd; zoekmachine-samenvatting) — https://www.funda.nl/voorwaarden-en-beleid/aansluitvoorwaarden/tiara/
• Funda, Reglement publicatie onroerend goed (snapshot 28-08-2026) — http://web.archive.org/web/20260828100032/https://www.funda.nl/voorwaarden-en-beleid/reglement-publicatie-onroerend-goed/
• NVM-erecode, bijlage (pdf van 04-09-2024) — https://www.nvm.nl/media/omrbpmya/erecode-2024-bijlage.pdf ; overzicht https://www.nvm.nl/over-nvm/nvm-erecode/
• Erecode NVM met bijlage (pdf van 24-06-2022, kopie bij een kantoor) — https://aankoopmakelaaramsterdam.nl/wp-content/uploads/2024/06/nvm-erecode.pdf
• Verbeterplan Vertrouwen in het koopproces (16-02-2022) — https://open.overheid.nl/documenten/ronl-805a3002904cd1835bb410e5f3754289ad671fe1/pdf
• NVM, algemene consumentenvoorwaarden makelaardij 2026 — https://www.nvm.nl/media/5e0ll2la/algemene-consumentenvoorwaarden-makelaardij-2026.pdf
• NVM, privacyverklaring (bijgewerkt 01-11-2025) — https://www.nvm.nl/special-pages/privacyverklaring/
• Voorbeeld van een opdracht tot dienstverlening van een NVM-kantoor (2016) — https://dordrecht.internetmakelaars.nl/wp-content/uploads/sites/215/2016/10/Opdracht-tot-Dienstverlening.pdf
• NVM-Makelaarskring Utrecht (circa 50 kantoren) — https://www.nvmmakelaarskringutrecht.nl/wat-doen-we

Fotografie

• Beeldpakket, algemene voorwaarden V20211025 — https://www.beeldpakket.nl/wp-content/uploads/2021/11/Algemene-Voorwaarden-V20211025.pdf
• Focus Vastgoed Fotografie, algemene voorwaarden (12-11-2023) — https://www.focusvastgoedfotografie.nl/algemene-voorwaarden
• Vastgoed Nederland, 11 x juridische zaken (31-08-2020) — https://vastgoednederland.nl/11-x-deze-juridische-zaken-moet-je-als-verhuurmakelaar-kennen/

Utrecht, kantoren en cijfers

• CBS 86165NED, kerncijfers wijken en buurten 2025 (gewijzigd 14-09-2026; eigen opvraging per buurtcode) — https://opendata.cbs.nl/ODataApi/odata/86165NED
• CBS 85792NED (via R15) — https://opendata.cbs.nl/ODataApi/odata/85792NED
• juistemakelaar.nl, makelaars in Utrecht (bijgewerkt 18-09-2026; bron C) — https://juistemakelaar.nl/makelaars/utrecht/utrecht/
• Van Doorn Makelaardij — https://www.van-doorn.nl/nvm-makelaar-utrecht/
• MOIB — https://moib.nl/
• Molenbeek Makelaars Utrecht — https://molenbeek.nl/vestigingen/molenbeek-utrecht
• Beumer Utrecht — https://www.beumer.nl/locatie/utrecht/
• Punt Makelaars — https://puntmakelaars.nl/en/office-utrecht/
• Marktaandeel NVM (70–75%; zoekmachine-samenvatting van NVM-pagina's) — https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/
• Verschil in timing tussen NVM (getekende koopakte) en Kadaster (inschrijving), gemiddeld ongeveer twee maanden (zoekmachine-samenvatting, B) — https://www.kadaster.nl/-/woningmarkt-3e-kwartaal-2025-lagere-prijs-door-investeerdersverkopen ; https://www.nvm.nl/nieuws/2025/nvm-ruimer-aanbod-dempt-prijsstijging-bij-nog-altijd-vlotte-woningverkopen/
• Eigen telling van adressen en buurtcodes — ~/Developer/mi-casa-presentatie/server/data/wijk/*.json

Intern: conversational/FUNDA.md; onderzoek/14-funda-recht.md (§1, §3, §4, §6, §8); onderzoek/15-funda-routes.md (§3, §5, §6, §7); onderzoek/16-funda-product.md (§2 tot en met §5).