18 · Het makelaarsportaal: de ingang en de ruil

Synthese van de research-sessie · 24 september 2026, avond · geen juridisch advies. Gebouwd op twee Opus-rapporten die als bijlagen in R19 staan (A: de marktkant, B: het ontwerp), op R17 (aanbod via de makelaar) en op de code van vandaag. De regie heeft de claims van beide rapporten nagelopen in de code en de regiemap; wat niet klopte is hier verbeterd. Zekerheid per bewering zoals in R17: A = primaire bron zelf gelezen, B = secundaire bron of zoekmachine-samenvatting, C = zelfrapportage of marketing van een partij, D = eigen redenering of ontwerp.

De vraag van E: "We missen nog een makelaars ingang. Deze hoeft niet voor iedereen zichtbaar te zijn, maar we kunnen wel een speciaal portaal maken voor makelaars. Hiermee hebben we ook direct een quid pro quo voor hen om hun netwerk open te gooien."

In één minuut

1. De vraag legt bloot dat R17 vanuit de feed dacht (hoe krijgen wij hun aanbod) en niet vanuit de makelaar (waar komt hij binnen, wat krijgt hij). Een portaal draait dat om: de makelaar krijgt een eigen plek, en de feed is iets dat hij dáár aanzet. (D)
2. De ruil moet aan de verkoopkant zitten. Kopers zijn er genoeg: 71% van de woningen ging in Q2 2026 boven de vraagprijs (B). Verkoopopdrachten zijn het schaarse goed, ongeveer € 5.600 per opdracht (D), en makelaars betalen daar nu € 350 per gewonnen opdracht (A) of, bij Zillow, 40% van de courtage (B) voor. R17 bood vooral kopers.
3. Het venster is nu. Funda verkoopt sinds 16-09-2026 pakketten rechtstreeks aan verkopers (Brons, Zilver, Goud: € 279 tot € 649) en 19 van de 27 NVM-afdelingen protesteren (B). Makelaars zoeken een partij die niet om hen heen gaat. (B, D)
4. Drie tegenprestaties bovenaan: "Wie kent mijn straat?" (de eigenaar vraagt zelf en schrijft zelf één kantoor aan), "Wij gaan nooit om je heen" (vastgelegd in de code) en het vel bij de sleutel (het A5-vel met QR bestaat al: Vel.svelte, A). §2
5. Het portaal is een verborgen zijdeur #/makelaar, familie van de coulissen. De makelaar is een eigen identiteit met een eigen sessie ("de hoed"), geen vijfde rol op personen. Binnenkomen met een kantoorcode plus maillink. Vijf plekken: je aanbod, een huis neerzetten, koppelingen, cijfers, je kantoor. Eén nachtvlak: zo ziet de bezoeker het. Nergens goud. §3
6. Fase 0 is het invoerscherm uit R17 met een gezicht: ongeveer 26 uur. Fase 0 en 1 samen ongeveer 56 uur, zeven werkdagen met QA. De Realworks- en Kolibri-koppeling (fase 2, ongeveer 34 uur) pas na een ja van een pilotkantoor en ons developer-ID. Het netwerk (fase 3) na de jurist. §6
7. Eén botsing tussen de twee rapporten: mag de makelaar het fangetal van een huis zien? Het ontwerp zegt ja (na publicatie, vanaf vijf, alleen eigen aanbod); de markt zegt nee (D6), tenzij de eigenaar het zelf deelt. Advies: de eigenaar deelt (fase 1); het getal na publicatie pas na de jurist. §7
8. Een tweede botsing raakt Su casa. Fans die bieden op huizen die niet te koop staan, is in de ogen van een makelaar verkoop buiten hem om. "Nooit om je heen" betekent: staat een huis via een makelaar te koop, dan loopt elke reactie via hem. Dat is E's besluit. §7
9. Wat de makelaar openzet: zijn koppeling met alle statussen, naam en logo, het vel of een kaartje bij de sleutel, vijf zinnen buurtkennis, een zin in zijn nieuwsbrief. Niet: zijn klantenbestand per mail (Telecommunicatiewet art. 11.7, jurist), lijsten van bieders, Tiara-gegevens, aankomend aanbod, exclusiviteit. §2.4
10. Het zwakste punt: elke tegenprestatie is pas iets waard met bewoners en fans in de buurt, en dat aantal is nu nul. Dus een proef in Wittevrouwen (de demo kent daar 2.977 adressen, A) en meten op harten per buurt, doorkliks en eigenaren die "wie kent mijn straat?" gebruiken.

1 · Wat de vraag blootlegt

R17 beantwoordde "hoe komt het aanbod legaal binnen" en kwam uit bij de makelaar die ons aanwijst in zijn software. Het voorstel aan makelaars (R17 §5) was één A4 met drie tegenprestaties: een bericht aan de fans op de publicatiedag, naam en logo bij het huis, en na zes weken aantallen. Dat is een brief, geen plek.

E's zin voegt twee dingen toe. Een ingang: de makelaar is een buitenstaander met een eigen belang, dus hij hoort niet in de coulissen (die zijn van de regie) en niet in de kamer (die is van de bewoner). Hij krijgt een eigen deur. Een ruil: hij zet zijn aanbod en een stuk van zijn netwerk open, en krijgt daar iets voor terug dat hij nu elders koopt. De marktkant (R19 A) laat zien waar dat "iets" moet zitten: bij het winnen van verkopers, niet bij het vinden van kopers.

In de filosofie van Mi casa blijft het huis de hoofdpersoon. De makelaar is een stem om het huis heen, net als de buurman, de gemeente of het Kadaster. Hij spreekt nooit namens het huis, en het huis maakt nooit reclame voor hem. Dat is de grens die het portaal overal zichtbaar maakt. (D)

2 · De ruil

2.1 Waar het geld en de pijn zitten

Rangorde van de pijn (D): 1 verkopers binnenhalen · 2 niet buitenspel gezet worden · 3 oud-klanten vasthouden · 4 zichtbaar in de buurt · 5 aanvraagkwaliteit · 6 data die weglekt · 7 kopers vinden. R17 bood vooral punt 7.

Wat niemand doet (D): een huis dat zelf praat, met anonieme fans, zonder ooit een waarde te noemen, dat de makelaar nooit passeert. Iedereen (Huispedia, Funda, Homestats, Zoopla, Rightmove) gebruikt de waarde als lokkertje, en makelaars zien een automatische waarde als aantasting van hun vak (B). Onze grens "nooit een waarde" is bij makelaars geen gemis maar een argument.

2.2 Twaalf tegenprestaties, gerangschikt op waarde voor de makelaar

Waarom deze volgorde (D). De punten 1 tot en met 3 raken de verkoopkant, de pijn waar ze nu het meest voor betalen. Punt 2 kost bijna niets en neemt hun grootste angst weg; het hoort in de eerste zin van elk gesprek. Punt 4 is R17, aangescherpt. De punten 5 tot en met 9 zijn inhoud en zichtbaarheid; 10 tot en met 12 zijn gunfactor.

2.3 Wat we bewust niet bieden

• Een waardecheck, prijsindicatie of "wat levert je huis op": harde grens (OVERDRACHT §4), en makelaars zien het als hún vak.
• Verkoopkans per adres, of "wie in je straat overweegt te verkopen": dat is een lijst van personen, en makelaars zouden die straat gaan benaderen.
• Een telling van eigenaren die overwegen te verkopen per straat: te dicht bij aankomend aanbod, en herleidbaar.
• Namen van fans: nooit. Het aantal fans per huis: alleen via de eigenaar, of na publicatie na de jurist (§7, besluit 1).
• Een betaalde bovenpositie of een exclusieve buurt per kantoor: een rangorde, precies het Funda-model waar ze tegen protesteren.
• Mailen aan eigenaren namens de makelaar: ongevraagd contact, OVERDRACHT §4.

2.4 Wat de makelaar openzet

3 · Het portaal

3.1 Ingang en identiteit

3.2 Vijf plekken op één vel papier

Toon en vorm (D): linnen als grond, één vel papier, vraagrijen zoals in de coulissen; één primaire knop per scherm, in inkt; één nachtvlak zo ziet de bezoeker het; geen goud (goud markeert een band met jou, MASTER G3, en de makelaar is een stem om het huis heen); geen makelaarstaal (huis, niet object; mensen, niet leads); geen modal, geen toast, geen tegels met kengetallen; de kleur van het kantoor alleen in zijn logo, en dat alleen in de onderrand. Makelaar-oranje is als kleur van de app verboden (MASTER §1, A).

3.3 Het huis als podium

Wat de bezoeker nooit ziet, en het portaal zegt dat naast het voorbeeld: prijs, vraagprijs of WOZ; foto's of tekst uit de advertentie; namen van medewerkers; ingetrokken; iets vóór het publicatiemoment, binnenkort of aankomend aanbod; hoe lang het huis al te koop staat (onderhandelingsinformatie; de datum staat alleen in het bericht op de dag zelf); een telling van de straat met huisnummers.

3.4 Stoppen

Onderaan Je kantoor, alleen voor de beheerder van het kantoor, in de vorm van de reset in de coulissen: een stil woord, een strook die zegt wat het doet, dan de aantallen ("7 huizen verdwijnen bij ons, 2 koppelingen gaan uit, 3 collega's verliezen hun toegang. De harten van mensen blijven staan; die zijn van hen."), dan Stop en haal alles weg naast Laat staan. Daarna: binnen minuten onzichtbaar, sessies en sleutel ongeldig, het Realworks-token uit de kluis, binnen 24 uur gewist (R17 §4.9), één regel in beheerlog met alleen ids. Drie dagen 401 van Realworks zet het kantoor vanzelf op stop. (D)

4 · Gegevens en routes, in het kort

Het volledige model en de routetabel staan in R19 B §4. De kern:

• Vijf nieuwe tabellen in een migratie 0002-makelaar.sql (vandaag bestaat alleen 0001-basis.sql, A): kantoor, kantoor_persoon, koppeling, aanbod_gebeurtenis (audit, alleen de overgang, geen payload), aanbod_bericht (het blijvende bericht bij de fan; persoonId gaat nooit naar een makelaarsroute). Plus velden op aanbod uit R17 §4.2: kantoorId, vboId, huisId, vrijgegeven, episode, fansOpPublicatie, berichtOp, seed.
• Nooit een sleutel in een tabel. Tokens van Realworks en Kolibri in een versleutelde kluis op de server (AES-256-GCM, sleutel KLUIS_SLEUTEL in de env); de tabel bewaart een verwijzing. Van de push-sleutel van een kantoor alleen de hash. E zet een token in de kluis met een klein script dat van stdin leest, nooit via een scherm. (D)
• Tellingen in de bestaande tabel tellers, groep aanbod, met een HMAC per rij om vanaf vijf te kunnen tellen, precies zoals de signalenlaag (A).
• Ongeveer 22 routes onder /api/makelaar/* (link, verify, ik, afspraak, kantoor, personen, adres/zoek, aanbod, cijfers, koppelingen, stop), POST /api/aanbod (de push uit R17 met een sleutel per kantoor, idempotent, onbekende velden weggegooid), POST /api/aanbod/realworks/:haakId (webhook als seintje: de inhoud geldt niet, de server haalt zelf op), GET /api/aanbod/:id/naar (telt de doorklik en stuurt door met utm_source=micasasucasa), GET /api/berichten voor de fan, en beheerroutes voor kantoren en de wachtrij.
• Bestaande routes krijgen het veld aanbod { status, kantoor { naam, logoUrl }, naar } op huis en pand, alleen als het huis zichtbaar is; POST /api/reset raakt alleen het seed-kantoor; GET /api/beheer/stand krijgt een blok aanbod.

5 · Grenzen en regels in het ontwerp

6 · Bouwvolgorde en omvang

Uren zijn schattingen voor een Opus-uitvoerder met Fable voor de QA (D). R17 raamde twee dagen voor de kern; het portaal komt daar bovenop.

Fase 0 en 1 samen zijn ongeveer 56 uur, zeven werkdagen met QA. Het eerste echte kantoor hoort op de app-laag, niet op de demo-laag, waar resets en zaalgebruik zijn (besluit 6). Bouw en publicatie lopen via A, zoals afgesproken; deze sessie levert R18 en R19.

Buiten de code (E's hand): het developer-account bij Realworks aanvragen (op naam van het bedrijf), het eerste kantoor bellen (Van Doorn of Molenbeek, R17 §5.1), en de deelafspraak naar de jurist.

7 · Besluiten voor E

Kleine keuzes waar het advies is overgenomen tenzij E anders wil: de datum staat alleen in het bericht op de dag zelf, niet bij het huis; het logo klein in de onderrand, nooit op de foto en nooit op een tegel; het bericht aan fans eerst blijvend in de app, per mail alleen als een fan dat zelf aanzet en nooit meer dan één mail per huis per episode; publicatie hooguit 14 dagen vooruit.

8 · E's besluiten en de wending naar makelaar-matching (24 september, later op de avond)

E antwoordde op de twee besluiten uit §7:

"1 voor nu alleen de eigenaar die het deelt. 2 ja, maar we geven nooit de info. We doen aan makelaar matching. Het gaat niet om prijs, waar de andere vergelijkers op focussen, maar om een kwalitatieve match. Eigenlijk een soort dating meets solliciteren waarbij de eigenaar van het huis altijd de baas en belangrijkste blijft. Nooit iets in zijn nadeel."

8.1 Wat er nu vaststaat

8.2 De wending: van "wie kent mijn straat?" naar makelaar-matching

E's tweede antwoord verandert tegenprestatie 1 (§2.2). Het is geen lijst van deelnemende kantoren die de eigenaar aanschrijft, maar een kwalitatieve match, in E's woorden dating meets solliciteren. De spiegel van Su casa ligt voor de hand: in Su casa solliciteert een fan bij een huis en beslist de eigenaar. Hier solliciteert een kantoor bij de eigenaar, en de eigenaar beslist. (D)

Hoe het eruit kan zien (D, schets voor R20 of voor de ontwerpsessie).

1. In de kamer zet de eigenaar ik denk aan verkopen aan. Alleen hij ziet dat. Het huis vraagt wat hij belangrijk vindt: rust, snelheid, iemand die de straat kent, iemand die het verhaal van het huis vertelt.
2. Het huis nodigt de deelnemende kantoren in de buurt uit om zich voor te stellen bij een huis in {buurt}, zonder adres, zonder naam. Een kantoor schrijft één korte sollicitatie (of gebruikt zijn vaste profiel). Wij tonen niet hoeveel kantoren er zijn uitgenodigd, en een kantoor ziet nooit de andere sollicitaties.
3. De eigenaar leest de sollicitaties in willekeurige volgorde, zonder prijs en zonder cijfers. Hij kan er één kiezen, er twee uitnodigen voor een gesprek, of niets doen. Pas bij zijn keuze gaan voornaam en adres naar dat ene kantoor.
4. Alles wat hij niet koos, verdwijnt. Het kantoor houdt niets over, ook niet de buurt.

Voor de jurist: is dit bemiddeling (Wet op het financieel toezicht speelt niet, maar bemiddelingsrecht en de NVM-erecode wel)? Mag een kantoor een sollicitatie schrijven zonder adres te kennen? Hoe lang bewaren wij een afgewezen sollicitatie (voorstel: niet)? En blijft de belofte "nooit iets in zijn nadeel" overeind als de eigenaar zelf om cijfers vraagt (voorstel: dan verwijzen wij naar de kantoren zelf, wij tonen ze niet).

8.3 Wat verandert in de fasen (§6)

• Fase 0: ongewijzigd, plus de tweede helft van de belofte in de deelafspraak. Het kantoorprofiel krijgt alvast de velden voor later: hoe wij werken (drie zinnen), buurten die wij kennen, waarom dit huis (leeg tot een sollicitatie). Geen prijsveld, nu niet en nooit.
• Fase 1: het cijferscherm zonder fangetal. Deel mijn fangetal met mijn makelaar in de kamer van de eigenaar.
• Fase 3 heet voortaan matching in plaats van wie kent mijn straat?: de vier stappen hierboven, na de jurist. De uren (35 tot 45) blijven een schatting.

8.4 Het sollicitatiepatroon voorbij de makelaar (E, nog later op de avond)

E: "Dat solliciteren blijft terugkomen, van een dakdekker, schilder tot zonnepanelen partij, hovenier, gordijn leverancier, tv verkoper, noem het maar op. Als het voor je huis is, dan zou het in de toekomst kunnen."

Wat het is (D). De makelaar is de eerste instantie van één mechanisme: het huis heeft een vacature, de eigenaar is de werkgever, een partij solliciteert zonder te weten bij wie, en de eigenaar kiest. Dat mechanisme bestaat in de code al aan twee kanten: in Su casa solliciteert een fan bij een huis, en de helpende hand (concept v3 §10, README) stapelt signalen tot het huis zelf hulp aanbiedt ("boven wordt het te heet" → zonwering → zonnepanelen → warmtepomp). Wat ontbreekt is de derde stap: dat de hulp zich mag voorstellen. Mi Data & Partners (D15/D44) noemde die partijen al "vakmensen in de buurt".

Waarom dezelfde regels voor iedereen (D). Makelaars vrezen precies dat portalen gegevens over huizen doorverkopen "zoals aan schilders" (R19 A §2, B). Als de schilder bij ons onder dezelfde regels valt als de makelaar (niemand krijgt gegevens, het huis nodigt uit, de eigenaar kiest), wordt die vrees ons argument: bij Mi casa solliciteert de schilder net zo goed bij de eigenaar als de makelaar. De scheiding uit R17 §3.6 art. 4 blijft: aanbod uit een makelaarskoppeling voedt nooit een vacature voor een vakman. Een vacature komt alleen uit wat de bewoner zelf zei of uit wat het huis over zichzelf weet.

Wat het niet mag worden (D). Werkspot en HomeDeal verkopen aanvragen aan meerdere vakmensen tegelijk; dat is het leadmodel dat makelaars een leadboer noemen en waar de eigenaar de vier telefoontjes van krijgt. Bij ons gaat een vacature niet naar "vier partijen", er is geen aanvraag die verkocht wordt, en het verdienmodel (als dat er komt) zit niet per sollicitatie. Wat wel kan, is een besluit voor later en voor E: een vast lidmaatschap van het netwerk voor vakmensen, los van het aantal huizen. Dat staat niet in dit rapport vast.

Bouw (D). Niets nu. Het portaal uit §3 is al zo gebouwd dat een tweede soort partij erbij kan: kantoor wordt dan een partij met een soort (makelaar, dakdekker, schilder, …), de hoed blijft, de deelafspraak krijgt per soort een eigen tekst. De helpende hand levert de vacature. Dit hoort in de kennisbank-planning van A (na de makelaar-pilot) en bij de jurist (bemiddeling, consumentenrecht, en de Wet kwaliteitsborging waar het om bouwwerk gaat).

8.5 Besluiten van E op 29 september (register conversational/BESLUITEN-29-09.md)

Niet vastgesteld

• Wat Realworks óns rekent voor een developer-ID of als Connected Partner; de activatiekosten voor de makelaar (R17 §8).
• Of Realworks webhooks ondertekent; daarom is de webhook in het ontwerp alleen een seintje.
• Of PDOK voor elk adres nummeraanduiding_id en adresseerbaarobject_id teruggeeft; de bestaande code vraagt ze niet op (A).
• De 2026-prijzen van Funda's promotieproducten voor kantoren, het tarief van brainbay, de vergoeding van Huispedia per verkoop.
• Nederlandse cijfers over hoe verkopers hun makelaar vinden; alleen VS-cijfers (NAR 2025).
• "27 NVM-afdelingen" komt uit de inleiding van een artikel achter een betaalmuur (B).
• Of een fan zonder sessie een blijvend bericht kan krijgen; een gast-♥ blijft op zijn toestel tot hij inlogt (A).
• Hoeveel een fangetal voor een makelaar echt waard is: niemand heeft dat gemeten. De proef moet het doen.
• De uren zijn schattingen (D), niet gemeten aan eerder werk van dezelfde omvang.

Bronnen

• R19 · Het makelaarsportaal, bijlagen: A de marktkant (52 bronnen, geraadpleegd 24-09-2026, geen funda.nl-domein geopend), B het ontwerp (gelezen bestanden en secties, met pad).
• R17 · Aanbod via de makelaar, §1.1, §2, §3.6, §3.7, §4, §5, §7, §8.
• OVERDRACHT.md §4 en §7; conversational/FUNDA.md; conversational/ADMIN-ONTWERP.md; design-system/MASTER.md §1 en §10 (G3).
• Code, nagelopen door de regie op 24-09-2026: design-system/MASTER.md r. 67 (makelaar-oranje verboden); server/lib/instellingen.mjs (fansDrempel: 3); server/lib/signalen.mjs (k = 5, nooit lager); server/db/migraties/ (alleen 0001-basis.sql); server/README.md r. 1145 (Wittevrouwen 2.977 adressen); web/src/schermen/Vel.svelte; server/routes/biedingen.mjs; server/lib/auth.mjs; server/lib/accountsOpslag.mjs; server/data/regie/ingangen.json; VOORTGANG.md r. 124 en 125 (zaterdag afgezegd, koers 24-09).