19 · Het makelaarsportaal: bijlagen

Twee Opus-rapporten in opdracht van de research-sessie, 24 september 2026, ongewijzigd overgenomen (alleen de koppen één niveau verlaagd). De synthese en de besluiten staan in R18. Bijlage A is de marktkant: waar makelaars nu voor betalen, waar hun pijn zit, wie al iets vergelijkbaars doet, twaalf tegenprestaties. Bijlage B is het ontwerp als concept: ingang, schermen, mockups in woorden, gegevensmodel, routes, bouwvolgorde. Beide zijn geen juridisch advies. Achterhaald door E's besluiten van dezelfde avond (R18 §8.1): bijlage B §2d (droomden al van dit huis), §5 (fans-regel) en §7 vraag 1, en bijlage A §4 punt 9 (harten per woning). Het fangetal deelt alleen de eigenaar zelf.

Bijlage A · De marktkant

18 · Het makelaarsportaal: de marktkant

Onderzoeksagent R18 · 24 september 2026 · geen juridisch advies. E overweegt een aparte, niet openbare ingang voor makelaars: zij leveren hun aanbod aan en krijgen er iets voor terug. E: "Hiermee hebben we ook direct een quid pro quo voor hen om hun netwerk open te gooien." Dit rapport gaat over de markt: waar makelaars nu voor betalen, waar hun pijn zit, wie al iets vergelijkbaars doet, en welke ruil Mi casa kan bieden. Het bouwt op R17 (de route, de NVM-regels, het voorstel van één pagina) en herhaalt dat niet. Zekerheid per bewering: A = primaire bron zelf gelezen; B = secundaire bron (vakpers, nieuws) of de samenvatting van een zoekmachine; C = zelfrapportage of marketing van een partij; D = eigen redenering of ontwerp. Geen enkele pagina op funda.nl of business.funda.nl is geopend. Vastgoedmarkt, Vastgoedjournaal en FD zaten achter een betaalmuur; daarvan heb ik alleen kop en inleiding gebruikt. Alle bronnen zijn op 24-09-2026 geraadpleegd.

In één minuut

  1. De schaarste zit aan de verkoopkant. Kopers zijn er genoeg (71% van de woningen ging boven de vraagprijs, B). Opdrachten van verkopers zijn het schaarse goed. §2
  2. R17 biedt vooral kopers. Fans op de dag van publicatie helpen bij de kleinere pijn. De ruil wordt pas sterk met iets aan de verkoopkant. §4
  3. Een opdracht is ongeveer € 5.600 waard (1,11% courtage op € 506.000, D). Vergelijkers vragen € 350 per opdracht (A); Zillow 40% van de courtage (B). §1
  4. De grootste vrees is dat iemand tussen makelaar en verkoper komt. 19 van de 27 NVM-afdelingen protesteren omdat Funda sinds 16-09-2026 rechtstreeks aan verkopers verkoopt (B). §2
  5. Makelaars betalen al voor contact met oud-klanten: Homestats € 42 per maand (A), Homebot $ 50 per maand (A). Verkopers blijven gemiddeld 11 jaar wonen (A, VS). §1, §3
  6. In Utrecht is de flyer "verkocht in uw straat" grotendeels dicht: ongeadresseerde reclame mag alleen bij een JA/JA-sticker (A). §2
  7. Huispedia zit het dichtst bij ons: elk huis een pagina, "open voor interesse" (ruim 4.100 woningen, C), berichten naar de gekoppelde makelaar (B). Maar Huispedia toont een woningwaarde. §3
  8. Onze sterkste ruil: de eigenaar vraagt zelf "welke kantoren kennen mijn straat?", plus de belofte "wij gaan nooit om je heen". Geen geld per contact, geen gegevens doorgeven. §4
  9. Wat de makelaar openzet: koppeling, naam en logo, een kaartje bij de sleutel, wat buurtkennis. Zijn klantenbestand per mail: een brug te ver. §5
  10. Het zwakke punt: onze waarde voor de makelaar hangt af van hoeveel buurtbewoners Mi casa gebruiken. Dat getal is nu nul; de proef moet het meten. §6

1 · Waar een makelaar nu voor betaalt

1.1 De posten

Post Wat Bedrag Wie betaalt uiteindelijk Zekerheid Bron
NVM, entree eenmalig, eerste vestiging € 17.500 excl. btw (tweede vestiging € 4.500) kantoor A [1]
NVM, jaarlijks vestigingsbijdrage algemeen € 2.077, vakgroep Wonen € 377, per registermakelaar € 274, per NVM-makelaar € 137 samen ± € 3.000 voor één vestiging met twee registermakelaars (D) kantoor A [1]
NVM, objectfee per aangemelde woning € 32 kantoor, vaak in de opstartkosten A [1]
Funda, per advertentie (sinds 16-09-2026) Brons, Zilver, Goud; de rangorde in de zoekresultaten volgt het pakket; gratis plaatsing staat onderaan € 279, € 449, € 649 incl. btw (Brons € 231, Goud € 536 excl. btw). Tot 31-12-2026 één pakket hoger voor dezelfde prijs de verkoper; nieuw: hij kan rechtstreeks aan Funda betalen B [2] [3] [4]
Funda, vroeger Premium voor NVM-leden; goedkoopste pakket € 235; ± € 110 excl. btw idem B [3] [4]
Funda, promotie (2021) Blikvanger ("33% meer weergaven"), Toppositie, Kantoorprofiel Pro (gratis), Vraagscan, Barometer bedragen niet vastgesteld kantoor of verkoper B, cijfers C [5]
brainbay / Tiara uitwisseling en Midas, per vestiging per maand niet vastgesteld kantoor A dat het bestaat (R17) [6]
CRM (Realworks) CRM € 125 of CRM Pro € 190 per maand; Move.nl € 10 per woning; aansluitkosten niet gepubliceerd ± € 1.500 tot € 2.300 per jaar plus € 10 per woning (D) kantoor A [7]
Marketingsoftware (Nexxtmove) nieuwsbrieven, 10 tot 30 berichten op sociale media per maand, formulieren, automatisering € 117 tot € 370 per maand, plus € 750 eenmalig; € 10 per CRM-koppeling kantoor A [8]
Contact met oud-klanten (Homestats) kwartaalbericht over het huis en de buurt, met waarde, in de huisstijl van de makelaar € 42 per maand (per kantoor of per adres staat er niet bij) kantoor A (prijs), C (bereik) [9]
Aanvragen via vergelijker vaste prijs per gewonnen verkoopopdracht; hooguit vier makelaars per aanvraag € 350 excl. btw per opdracht kantoor A [10]
Aanvragen, per stuk één aanbieder, per geaccepteerde aanvraag € 45 excl. btw kantoor B [11]
Huispedia plaatsen gratis; bij de makelaarsvergelijking een vergoeding bij een geslaagde koop of verkoop bedrag niet vastgesteld kantoor B [12]
Google Ads zoekwoorden als "huis verkopen", "waardebepaling" € 2 tot € 6 per klik (breed), € 4 tot € 10 (verkoopgericht); budget € 500 tot € 1.500 per maand kantoor C [13]
Meta (Facebook, Instagram) buurtcampagnes, waardebepaling als lokkertje € 300 tot € 600 per maand; € 15 tot € 50 per aanvraag kantoor C [14]
Marketingbureau advertenties, sociale media, vindbaarheid € 1.000 tot € 3.000 per maand kantoor C [15]
Folders huis-aan-huis verspreiding vanaf € 14 per 1.000 kantoor C [16]

1.2 Orde van grootte per kantoor (D)

Een voorbeeldkantoor: één vestiging, twee registermakelaars, 60 woningen per jaar (Van Doorn verkocht er 74 in twaalf maanden, R17, C).

Blok Per jaar, excl. btw Rekenwijze
Branche (NVM) ± € 4.900 € 2.077 + € 377 + 2 × € 274 + 60 × € 32 (A)
Software (CRM Pro, Move.nl, Nexxtmove, Homestats) ± € 4.800 tot € 7.800, plus € 750 eenmalig CRM Pro 12 × € 190, Move.nl 60 × € 10, Nexxtmove 12 × € 117 tot € 370, Homestats 12 × € 42; uit [7] [8] [9] (A)
Eigen werving (Google, Meta) ± € 9.600 tot € 25.200 uit [13] [14] (C)
Funda ± € 13.900 tot € 32.200 60 × € 231 tot € 536 (B); grotendeels doorberekend aan de verkoper

Wat dit zegt (D). Funda is de grootste post, maar de verkoper betaalt hem. Wat het kantoor zelf betaalt, gaat vooral naar het winnen van verkopers: advertenties, aanvragen, software om oud-klanten warm te houden. Daar zit de ruimte voor onze ruil. En: de betaalde pakketten maken gratis bereik ineens een argument, want onbetaald staat sinds 16 september onderaan (B).

1.3 Wat één verkoopopdracht waard is

Gegeven Waarde Zekerheid Bron
Gemiddelde verkoopprijs NVM, Q2 2026 € 506.000 A [17]
Gemiddelde courtage, landelijk 1,11% excl. btw (Randstad 1,10% tot 1,25%); vast tarief gemiddeld € 3.250 C [18]
Omzet per opdracht ± € 5.600 excl. btw D 1,11% × € 506.000
Wat een vergelijker neemt € 350, ± 6% A, D [10]
Wat Zillow neemt (verkoopkant, "Preferred") 40% van de courtage B [19]

2 · Waar de pijn zit

# Pijn Wat we weten Zekerheid Bron Wat het voor ons betekent (D)
1 Verkopers binnenhalen Q2 2026: 56.700 woningen te koop gezet (record), 45.200 verkocht (A). Krapte-indicator 2,5, verkooptijd 28 dagen, 71% boven de vraagprijs (B). In 2021 al: "het aanbod wordt steeds geringer" (B). Marketingblogs: kopers zijn makkelijker te vinden dan verkopers (C). A, B, C [17] [20] [5] [21] Kopers vinden is niet de pijn. Een verkoopopdracht wel.
2 Slechte aanvragen Vergelijkers sturen één aanvraag naar vier kantoren (A). Bij waardechecks: 46% oriëntatie, 33% echte verkoopintentie (C). Meta-aanvragen zijn "maanden verwijderd van een besluit" (C). Klacht in de markt: "nieuwsgierige buren" (C). A, C [10] [22] [14] [23] Een aanvraag die de eigenaar zelf start, bij één kantoor tegelijk, is schaars.
3 Zichtbaar zijn in de buurt Het bord in de tuin is buurtreclame; na een verkoop volgt een kaart naar de omliggende adressen (C). In Utrecht mag ongeadresseerde reclame alleen bij een JA/JA-sticker (A), sinds 1-1-2020 (B). 39% gooit folders ongelezen weg (B). A, B, C [24] [25] [26] De klassieke buurtroute is in onze stad half dicht. Een buurtsignaal in de app heeft hier meer waarde dan elders.
4 Weten wie gaat verkopen Matrixian verkoopt een "Smart Move Score": kans op verkoop binnen twaalf maanden, op postcodeniveau (C). Rightmove heeft "Discover" en "Local Valuation Alert" (B). Zoopla: van 4,5 miljoen MyHome-gebruikers willen er 700.000 binnen een jaar verhuizen (C). B, C [27] [28] [29] De vraag bestaat. Wij geven nooit wíé; alleen de eigenaar zelf kan zich melden.
5 Funda als concurrent Sinds 16-09-2026 kan de verkoper rechtstreeks aan Funda betalen (B). 19 van de 27 NVM-afdelingen eisen dat de pakketten worden geschrapt; "disproportioneel", "onzuiver" (B). Vrees dat de rol van de makelaar wordt uitgehold (B). Funda heeft eigen producten voor eigenaren: Waardecheck en "Mijn Huis" met maandelijkse waarde-updates (B). Omzet 2024 € 58,5 miljoen (B). B [2] [30] [31] [32] [33] De makelaar zoekt een partij die niet om hem heen gaat. Dat is ons venster.
6 Data die weglekt Lokale makelaars vrezen dat Funda gegevens over verkochte huizen doorverkoopt, "zoals aan schilders" (B). In 2019 stalen oplichters via phishing bij drie makelaars de gegevens van ± 300 huizenzoekers uit de Funda-omgeving (B). B [31] [34] Onze Mi Data-partners (vakmensen, hypotheek) lijken daarop. Aanbod uit de koppeling mag daar nooit in.
7 De relatie over tien jaar vasthouden In de VS woont een verkoper gemiddeld 11 jaar in zijn huis (A). 66% van de verkopers vond zijn makelaar via een aanbeveling of werkte eerder met hem (B). Nederlanders verhuizen gemiddeld zeven keer (C). A, B, C [35] [36] [37] Wie de oud-klant tien jaar warm houdt, wint de volgende opdracht. Daar betalen ze nu al voor (§1).

Rangorde van de pijn (D): 1 verkopers binnenhalen · 2 niet buitenspel gezet worden door Funda · 3 oud-klanten vasthouden · 4 zichtbaar in de buurt · 5 aanvraagkwaliteit · 6 data · 7 kopers vinden. R17 bood vooral punt 7.

3 · Wie doet al iets vergelijkbaars

Partij Land Wat het makelaars biedt Huis-centrisch? Kosten voor de makelaar Zekerheid Bron Les voor ons (D)
Huispedia NL Gratis aanbod plaatsen; makelaarsvergelijking; eigenaren claimen hun huis en zetten het op "open voor interesse". Is de makelaar gekoppeld, dan krijgt híj de berichten. Ruim 4.100 woningen open voor interesse, "vijftien keer zoveel reacties", eerste verkopen zonder dat het huis op de markt kwam (C). Toont een woningwaarde. ja plaatsen € 0; vergoeding bij succes, bedrag niet vastgesteld B, C [12] [38] Onze naaste concurrent. Verschil: wij geen waarde, anonieme fans, het huis spreekt. En zij gaan met "open voor interesse" deels om de makelaar heen.
Funda (Waardecheck, Mijn Huis) NL Waardecheck met aangesloten makelaars; eigenaren krijgen maandelijks een waarde deels niet vastgesteld B [32] [33] Funda wil de eigenaar zelf. De makelaar voelt dat.
Moving Digital (Homestats, Diorama) NL Homestats: kwartaalbericht voor oud-klanten, met waarde, in de huisstijl van de makelaar. Diorama: de verkoper maakt zelf een huissite in de huisstijl van de makelaar. "Ruim 1.500 makelaars" (C). ja Homestats € 42 per maand; Diorama niet vastgesteld A, C [9] [39] Makelaars betalen al voor "het huis na de verkoop" en "de verkoper vertelt zelf". Wij kunnen het zonder waarde.
Nexxtmove NL Marketing voor makelaars: nieuwsbrieven, berichten op sociale media, formulieren nee € 117 tot € 370 per maand A [8] Makelaars hebben inhoud nodig. Buurtcijfers zonder prijs zijn inhoud.
Matrixian NL Smart Move: kans op verkoop binnen twaalf maanden, postcodeniveau; ook modelwaarden voor VBO nee niet vastgesteld C [27] [40] Voorspellen wie verkoopt: dat doen wij niet.
Walter Living NL Digitale aankoopmakelaar, € 3.650 bij succes; ± 300 aankopen per jaar; omzet 2024 € 1,4 miljoen nee geen: concurreert met makelaars B [41] Een partij die "de macht van Funda" wil breken, maar ook makelaars bedreigt. Zo willen wij niet overkomen.
Jaap.nl NL Verzamelsite; gestopt op 31-01-2024, "niet langer rendabel" nee gratis B [42] Bereik alleen is geen bestaansrecht.
Zillow (Owner Dashboard, Preferred) VS Owner Dashboard (2016): de verkoper ziet weergaven en bewaard-tellingen van zijn advertentie. Makelaars betalen per verkoop 40% van de courtage aan de verkoopkant. deels 40% B [19] [43] Het "bewaard"-getal voor de eigenaar bestaat. Het model per verkoop is wat Nederlandse makelaars als "leadboer" wantrouwen.
Redfin VS Eigen makelaarskantoor met een huisoverzicht voor eigenaren ja n.v.t. B [43] Een portaal dat zelf makelaar is: het schrikbeeld.
Rightmove VK Waarderingspakket: Discover (voorspelt wanneer eigenaren verkopen), Opportunity Manager, Local Valuation Alert, Online Agent Valuation. Gemiddelde opbrengst per kantoor £ 1.530 per maand (2025). deels £ 1.530 per maand gemiddeld A (bestaan), B (bedrag), C (effect) [28] [44] Zo ver gaat het buitenland. Wij stoppen bij anonieme aantallen.
Zoopla (MyHome, Prospect Plus) VK Eigenaren volgen hun huis; "kopersvraag": in hoeveel zoekopdrachten het huis zou verschijnen; makelaars vergelijken; Prospect Plus levert verkopers, "43% wordt opdracht" ja niet vastgesteld C [29] Het "kopersvraag"-getal lijkt op ons fangetal. De automatische waarde gaf woede toen die ineens halveerde (B, [45]).
OnTheMarket VK Door makelaars opgericht portaal, regel "hooguit één ander portaal"; werkte averechts, later geschrapt nee abonnement B [46] Makelaars in opstand tegen een portaal is een kans, maar een exclusiviteitseis werkt niet.
Nextdoor VS Makelaar sponsort een postcodegebied en praat mee in de buurt buurt $ 30 tot $ 150 per postcode per maand B [47] Makelaars betalen voor een stem in de buurt. In Nederland niet vastgesteld.
Homebot VS Maandbericht voor oud-klanten (waarde, overwaarde) in naam van de makelaar ja $ 25 (met hypotheekpartner) tot $ 100 per maand; gratis tot 25 klanten A [48] Bewijs dat "het huis na de verkoop" een product is.

Wat niemand doet (D). Een huis dat zelf praat, met anonieme fans, zonder ooit een waarde te noemen, dat de makelaar nooit passeert. Iedereen hierboven gebruikt de waarde als lokkertje. Makelaars zien een automatische waarde vaak als aantasting van hun vak (Zoopla-woede, B). Onze grens "nooit een waarde" is bij makelaars dus geen gemis maar een argument.

4 · De ruil: twaalf tegenprestaties

Gerangschikt op waarde voor de makelaar (D). "Kost ons" is een schatting van bouwdagen (D). Harde grenzen staan in OVERDRACHT §4 en in de opdracht: geen waarde, anonieme fans, geen coördinaten of persoonsgegevens, echte bewoners nooit belasten, geen aanvragen verkopen, nooit contact met verkopers van de makelaar, tegelijk online, nooit aankomend aanbod.

# Tegenprestatie Wat het is Waarom de makelaar het wil Kost ons Binnen de grenzen? Voor de jurist
1 "Wie kent mijn straat?" Zet de eigenaar zijn huis op "overweegt te verkopen", of wil een fan bieden, dan toont het huis de deelnemende kantoren die in deze buurt actief zijn. Volgorde willekeurig, zonder cijfers per kantoor, zonder prijs. De eigenaar schrijft zelf één kantoor aan. Mi casa geeft niets door en vraagt geen geld. Verkoopopdrachten zijn het schaarse goed (§2 punt 1). Een opdracht is ± € 5.600 waard; nu betalen ze € 350 per opdracht of 40% (A, B). Een eigenaar die zelf start, bij één kantoor, is beter dan een aanvraag die naar vier gaat. 2 tot 3 dagen Ja, als de eigenaar start en schrijft. Geen verkoop van aanvragen, geen doorgifte. Is "koppeling tegen zichtbaarheid" een verkapte verkoop van aanvragen? Misleidt een lijst met alleen deelnemers? Moet de makelaar zijn verkoper hierover informeren (erecode bijlage A)?
2 "Wij gaan nooit om je heen" Een belofte in de code. Staat een huis via de makelaar te koop, dan gaat elke reactie van een fan naar de link van de makelaar; de bied- en sollicitatieknop van Su casa staat dan uit. Worden een eigenaar en een fan het buiten de markt eens, dan wijst het huis naar een makelaar (punt 1). Mi casa bemiddelt nooit. De diepste vrees in 2026: buitenspel gezet worden (19 van 27 afdelingen, B). Huispedia en Walter laten zien hoe dat voelt. 1 dag Ja. Past ook bij erecode bijlage D en E: iedereen gelijk, alles via de makelaar (A). Nee.
3 Het vel bij de sleutel De makelaar geeft de koper bij de sleuteloverdracht het A5-vel van het huis (bestaat al: Vel.svelte, QR naar de kamer). De nieuwe eigenaar kan zelf "mijn makelaar" aanzetten: logo in zijn kamer. Vraagt hij jaren later punt 1, dan staat "jouw makelaar van toen" bovenaan, omdat híj dat koos. Oud-klanten zijn de volgende opdracht: 66% via aanbeveling of eerdere makelaar (B, VS), 11 jaar woonduur (A, VS). Ze betalen nu € 42 per maand (Homestats) of $ 50 (Homebot) (A). 1 tot 2 dagen Ja: papier, van de eigen makelaar, op een moment dat de bewoner kiest; geen waarde in het vel. Toestemming voor het veld "mijn makelaar"; bewaartermijn van die keuze.
4 Warm publiek naar jouw eigen site Bouwt op R17: het bericht aan de fans op de publicatiedag linkt standaard naar de site van de makelaar, niet naar Funda. Daarnaast kan de verkoper-eigenaar vóór de verkoop zelf "deel mijn fangetal met mijn makelaar" kiezen. Gratis bereik nu Funda-Brons twee keer zo duur is en gratis onderaan staat (B). Bezoek op de eigen site levert inschrijvingen en aankoopopdrachten. Het fangetal is een argument in het verkoopgesprek. 1 dag Ja: tegelijk online (A); het getal deelt de eigenaar zelf, alleen met zijn eigen makelaar, nooit openbaar. Is een fangetal vóór publicatie, gedeeld door de eigenaar met zijn makelaar, een "binnenkort"-signaal? (D: nee, het blijft tussen die twee.)
5 Buurtvraag zonder prijs Per CBS-buurt, alleen boven k≥5: aantal harten, aantal "is dit te koop?"-vragen, aantal wensprofielen dat de buurt noemt, en de trend per kwartaal. Als overzicht in het portaal en als plaatje voor de eigen site en sociale media. Nooit per huis of per straat, nooit het aantal eigenaren dat overweegt te verkopen. Makelaars kochten dit soort vraaginzicht bij Funda (Vraagscan, Barometer, B) en Zoopla bouwt het (C). Ze hebben inhoud nodig: 10 tot 30 berichten op sociale media per maand (A). "In Oudwijk dromen 312 mensen van een huis" opent een verkoopgesprek. 2 dagen Ja: vraagkant, geanonimiseerd, buurtniveau. Is k≥5 genoeg in kleine buurten? Mag een makelaar het cijfer in reclame gebruiken met bronvermelding?
6 Verkocht, verteld door het huis Bij "verkocht" zegt het huis in zijn kamer en in de straatlijn van gebruikers die hun straat volgen: "Ik ben verkocht; {kantoor} bracht ons samen." Dertig dagen (R17); langer alleen als de nieuwe eigenaar dat wil. Het bord en de kaart "verkocht in uw straat" zijn hun buurtreclame (C), en die kaart is in Utrecht zonder JA/JA-sticker verboden (A). 1 dag Ja, zonder prijs en zonder namen; alleen voor wie zijn straat zelf volgt. Herleidbaarheid bij één verkoop in een korte straat (R17 §3.7, vragen 3 en 4).
7 Het huis komt verkoopklaar binnen Besluit de eigenaar te verkopen, dan kan hij "wat mijn huis weet" delen met het kantoor dat hij koos: bouwjaar, label, wat hij zelf vertelde over onderhoud of warmte, de plattegrond uit Binnen. Hij kiest per onderdeel. Nooit een waarde. Minder werk bij de opname, een betere advertentie, een eigenaar die al voorbereid is. 2 dagen Ja, als de eigenaar per onderdeel kiest en zelf verstuurt. Grondslag (toestemming); wat als er persoonlijke signalen bij zitten ("te heet").
8 De buurtkenner Deelnemende kantoren schrijven een paar zinnen buurtkennis zonder prijs of aanbod: de school, het geluid van de singel, parkeren. Carmen mag die citeren met "zegt {kantoor}". Alle deelnemers mogen, Carmen wisselt af, het label staat erbij. Makelaars betalen voor een stem in de buurt: Nextdoor $ 30 tot $ 150 per postcode per maand (B); Kantoorprofiel Pro (B). 2 dagen plus redactie Ja, als het huis nooit namens de makelaar spreekt en nooit reclame maakt. Etikettering van reclame, oneerlijke handelspraktijken, rechten op de tekst.
9 Resultaat per woning en per kantoor Bouwt op het zes-wekenoverzicht van R17: maandelijks per woning harten, doorklikken en bereikte fans, per kantoor opgeteld; te downloaden voor het verslag aan de verkoper. Geen rangorde tussen kantoren. Makelaars moeten hun verkoper laten zien wat ze doen; Funda verkocht daar statistieken voor (B). 1 dag Ja: alleen aantallen. Nee.
10 Een tweede kans voor kopers die niet wonnen Bij 71% overbieden (B) verliezen veel kopers. De makelaar geeft hen een kaartje: "bewaar je droomhuizen in deze buurt". Komt zo'n huis via een deelnemend kantoor te koop, dan horen zij het tegelijk met iedereen. Gunfactor bij teleurgestelde kopers, en aankoopopdrachten later. 0 dagen (hart en wensprofiel bestaan) Ja: de koper meldt zich zelf. Alleen als de makelaar mailt in plaats van een kaartje geeft (§5).
11 Nul kosten, op papier R17 vergoedt de CRM-kosten in de proef. Daarbovenop: schriftelijk dat de koppeling tot en met 2028 gratis blijft, en dat wij nooit per adres, per aanvraag of per verkoop rekenen. Funda verdubbelde net zijn prijs (B); "gratis" wekt wantrouwen. Een prijsbelofte was in het VK een wapen tegen Rightmove (B). ± € 1.200 per jaar voor tien kantoren (R17) Ja. De belofte contractueel goed formuleren.
12 Oprichters van Oost De eerste tien kantoren in Oost: een makelaarsraad per kwartaal, eerder toegang tot nieuwe functies, naam op een pagina "zij waren er vanaf het begin". Geen exclusiviteit. Invloed op een platform dat hen niet passeert; een verhaal voor hun eigen marketing. tijd Ja. Nee.

Waarom deze volgorde (D). De punten 1 tot en met 3 raken de verkoopkant: de pijn waar ze nu het meest voor betalen. Punt 2 kost bijna niets en neemt hun grootste angst weg. Punt 4 is het R17-voorstel, maar aangescherpt: verkeer naar hun eigen site in plaats van naar Funda. De punten 5 tot en met 9 zijn inhoud en zichtbaarheid. De punten 10 tot en met 12 zijn gunfactor.

Wat we bewust niet bieden.

Idee Waarom niet Zekerheid
Waardecheck, prijsindicatie, "wat levert je huis op" harde grens; en makelaars zien dat als hún vak D, OVERDRACHT §4
Verkoopkans per adres, of "wie in je straat overweegt te verkopen" dat is een lijst van personen; en makelaars zouden die straat gaan benaderen, dus echte bewoners belasten D
Telling van eigenaren die "overwegen te verkopen" per straat te dicht bij aankomend aanbod; herleidbaar D
De namen of het aantal fans per huis voor de makelaar fans zijn anoniem en alleen voor de eigenaar OVERDRACHT §4
Betaalde bovenpositie, exclusieve buurt per kantoor een rangorde; het Funda-model waar ze tegen protesteren B [2], D
Mailen aan eigenaren namens de makelaar ongevraagd contact; OVERDRACHT §4 D

5 · Wat de makelaar openzet

Wat Realistisch? Waarom Zekerheid
Zijn aanbod (koppeling in Realworks of Kolibri) Ja Routine: Huispedia, Nexxtmove, Moving Digital en Atrium ontvangen zo; aanzetten kost volgens Huispedia vijf minuten. A, B (R17), C (vijf minuten)
Alle statussen, ook verkocht Ja, met uitleg Nodig voor punt 6 en om geen "verkocht" te gokken. A (R17)
Naam en logo Ja Zijn eigen rechten; hij wil juist zichtbaar zijn. A (R17)
Een kaartje of het vel bij de sleutel (punten 3 en 10) Ja Past bij wat hij nu al geeft bij de overdracht. Kost hem niets, wij drukken het vel. D
Buurtkennis in een paar zinnen (punt 8) Ja, klein Vijf zinnen per buurt is haalbaar; een volledig buurtverhaal niet. Makelaars hebben weinig tijd. D
Een zin in zijn nieuwsbrief over Mi casa Ja Zijn eigen kanaal, zijn eigen keuze, geen gegevens naar ons. D
Zijn klantenbestand per mail uitnodigen Brug te ver De uitzondering voor eigen klanten in de Telecommunicatiewet (art. 11.7 lid 3) dekt eigen, vergelijkbare diensten, vermoedelijk niet een app van een ander (D, jurist). Makelaars bewaken hun bestand; zij vrezen juist dat portalen data doorverkopen (B). D, B
Zijn inschrijvingen en verliezende bieders als lijst Brug te ver Persoonsgegevens doorgeven: harde grens. Via een kaartje wel (punt 10). D
Transactieprijzen, Tiara- of Midas-gegevens Nooit Verboden door de brainbay-voorwaarden (art. 8.1) en onze grens. A (R17)
Aankomend aanbod Nooit NVM-exclusief en onze grens. A (R17)
Exclusiviteit ("eerst via Mi casa") Nooit Erecode bijlage C: de verkoper kiest, tegelijk op alle platforms (A). OnTheMarket leerde dat exclusiviteit averechts werkt (B). A, B
Geld Nu niet vragen Zie punt 11. Een verdienmodel via makelaars pas als de waarde bewezen is. D

6 · Risico's en tegenkrachten

Risico Kans (D) Wat het doet Tegenmaatregel Zekerheid en bron
Funda en de NVM reageren middel De NVM Holding bezit ± 71% van Funda, General Atlantic ± een kwart (B). Funda bouwt zelf producten voor eigenaren (B). Het NVM-datahandboek kennen we niet (R17). Nooit Funda-data; ons positioneren aan de kant van de makelaar; geen waarde, dus geen concurrent van de Waardecheck in hun ogen. Het venster is nu: de afdelingen zijn boos op Funda (B). B [30] [49] [50]
Erecode bijlage A: "enkel het belang van de opdrachtgever" middel Krijgt de makelaar iets van ons omdat hij het huis van zijn verkoper bij ons zet, dan speelt er een ander belang. De afdelingen noemden de Funda-vergoeding aan makelaars al "onzuiver" (B). Geen voordeel per woning; de voordelen liggen aan de verkoopkant van zíjn eigen werving (punten 1 en 3), niet aan deze verkoper. En de verkoper wint zelf ook: zijn fans. Eén zin in de opdracht. A [51], B [31]
De makelaar ziet ons als concurrent hoog Su casa laat fans bieden op huizen die niet te koop staan: verkopen buiten de makelaar. Huispedia meldt al zulke verkopen (C). Walter Living wil "het aantal makelaars drastisch verminderen" (B, kop 2019). Punt 2 en punt 1: elke Su casa-overeenstemming wijst naar een makelaar. Dit hoort in de eerste zin van het gesprek. C [38], B [52]
"Gratis" wekt wantrouwen hoog "Waar verdienen jullie dan aan?" Funda verhoogde net zijn prijzen; Huispedia is gratis maar rekent bij succes. Open zijn: Mi casa verdient aan Premium voor bewoners (D44), niet aan makelaars. Plus de schriftelijke prijsbelofte (punt 11). B [2] [12], A (README)
Het imago "weer een leadboer" middel Makelaars kennen gedeelde aanvragen van lage kwaliteit (A, C). Nooit geld per contact; de eigenaar schrijft zelf; één kantoor tegelijk; geen waarde als lokkertje. A [10], C [23]
Niet-deelnemende kantoren voelen zich achtergesteld middel Punt 1 toont alleen deelnemers. Dat kan misleidend lijken voor de eigenaar en oneerlijk voor collega's. Open voor elk kantoor op dezelfde voorwaarden; de zin "kantoren die met Mi casa werken"; nooit "de beste". D, jurist
Onze Mi Data-partners lijken op de datavrees middel "Vakmensen in de buurt" naast verkoopdata is precies wat makelaars Funda verwijten (schilders, B). Harde scheiding: aanbod uit de koppeling voedt nooit Mi Data of partners. Staat in de afspraak (R17 §3.6, art. 4). B [31], D
Te weinig gebruikers in de buurt hoog, nu Zonder fans en eigenaren in de app is elke tegenprestatie leeg. Eén kantoor levert 2 tot 5 woningen per maand (R17). Eerlijk zeggen in het gesprek; de proef meten op harten per buurt, doorklikken en eigenaren die punt 1 gebruiken. Beginnen in Wittevrouwen, waar de demo al 2.977 adressen kent. D, R17 §6
De makelaar gebruikt buurtvraag als prijsargument laag Wij noemen geen waarde, maar het cijfer kan in een prijsgesprek belanden. Aanvaardbaar: wij leiden geen waarde af. In de afspraak: geen "Mi casa zegt dat uw huis X waard is". D

Niet vastgesteld

Bronnen

Alle bronnen geraadpleegd op 24-09-2026. Tussen haakjes de datum van het document, als die bekend is.

  1. NVM, Kosten 2026 (pdf): https://www.nvm.nl/media/3mzklvjd/kostenoverzicht-2026.pdf
  2. Vastgoed Actueel, Funda advertentiepakketten veranderen: makelaars kritisch op hogere tarieven (22-06-2026): https://vastgoedactueel.nl/funda-komt-met-nieuwe-advertentiepakketten-makelaars-kritisch/
  3. MakelaarsScan, Funda-kosten voor verkopers vanaf september 2026: https://makelaarsscan.nl/funda-kosten
  4. Magister Makelaars, Het nieuwe Funda: Brons, Zilver en Goud uitgelegd; en Maarten van Vliet Makelaars, Nieuwe Funda-pakketten (zoekmachine-samenvattingen): https://magister-makelaars.nl/makelaardij-kennisbank/marketing/het-nieuwe-funda-brons-zilver-en-goud-uitgelegd ; https://maartenvanvlietmakelaars.nl/nieuwe-funda-pakketten-brons-zilver-goud/
  5. Vastgoed Actueel, Helpdesk: Zo trek je de aandacht van de verkoper (27-09-2021): https://vastgoedactueel.nl/helpdesk-aandacht-verkoper-trekken/
  6. brainbay, veelgestelde vragen (tarief per vestiging, bedrag niet genoemd; zoekmachine-samenvatting): https://brainbay.nl/veelgestelde-vragen/
  7. Realworks, prijzen: https://www.realworks.nl/prijzen
  8. Nexxtmove, tarieven: https://nexxtmove.nl/tarieven/
  9. Moving Digital, Homestats: https://moving.digital/oplossingen/homestats/
  10. VerkoopmakelaarOffertes.nl, deelnemen als verkoopmakelaar: https://www.verkoopmakelaaroffertes.nl/deelnemen-als-verkoopmakelaar
  11. Zoekmachine-samenvatting van leadplatforms voor makelaars (onder meer makelaarsleads.nl; de site zelf gaf een certificaatfout): https://makelaarsleads.nl/
  12. Huispedia, Zijn er kosten als makelaar bij Huispedia? en Makelaars vergelijken (zoekmachine-samenvattingen; de pagina's geven 403): https://huispedia.nl/help/artikel/465/zijn-er-kosten-als-makelaar-bij-huispedia ; https://huispedia.nl/voor-makelaars/vergelijken
  13. BLURR Marketing, Google Ads voor makelaars (zoekmachine-samenvatting): https://blurrmarketing.nl/blog/google-ads-voor-makelaars/
  14. Marketing voor Makelaars, Meta Ads voor makelaars (zoekmachine-samenvatting): https://marketingvoormakelaars.nl/meta-ads-instagram-facebook-voor-makelaars/
  15. SUP digital, Online marketing voor vastgoed en makelaars 2026 (zoekmachine-samenvatting): https://sup-digital.com/nl/vastgoed-marketing/
  16. Folderverspreiding.nl: https://www.folderverspreiding.nl/
  17. NVM, Recordaantal woningen te koop gezet in tweede kwartaal, verkoop blijft sterk (2026): https://www.nvm.nl/nieuws/2026/nvm-recordaantal-woningen-te-koop-gezet-in-tweede-kwartaal-verkoop-blijft-sterk/
  18. Makelaarkosten.nl, Gemiddelde courtage makelaar 2026 (zoekmachine-samenvatting): https://www.makelaarkosten.nl/gemiddelde-courtage-makelaar
  19. Jamil Academy en The Close over Zillow Preferred (voorheen Flex) (zoekmachine-samenvattingen): https://www.jamilacademy.com/blog/zillow-flex-costs-how-to-get-invited ; https://theclose.com/zillow-flex/
  20. HuisAssist en i4housing over NVM Q2 2026: krapte-indicator 2,5, 28 dagen, 71% boven de vraagprijs (zoekmachine-samenvatting): https://huisassist.nl/huisassist-nieuws/nvm-woningmarkt-q2-2026-recordaanbod-506000-euro/
  21. Zoekmachine-samenvatting "kopers makkelijker te vinden dan verkopers" (marketingblogs voor makelaars, onder meer): https://2bconnected.org/blog/wat-zijn-de-trends-in-makelaardij-2025/
  22. bndl (voorheen DatHuis), Levert een waardecheck op je site verkoop- en aankoopopdrachten op?: https://bndl.nl/blog/levert-een-waardecheck-op-je-site-verkoop-en-aankoopopdrachten-op/
  23. Immogroei, Leadgeneratie voor vastgoedmakelaars; Bconnect, Hoeveel mag een lead kosten? (zoekmachine-samenvattingen): https://immogroei.be/leadgeneratie-voor-vastgoedmakelaars-meer-gekwalificeerde-leads-zonder-de-grote-portaalsites/ ; https://bconnect.chat/kenniscentrum/leads/hoeveel-mag-een-verkoop-lead-kosten/
  24. Marketing voor Makelaars, Makelaarsborden (zoekmachine-samenvatting): https://marketingvoormakelaars.nl/makelaarsborden/
  25. Gemeente Utrecht, Brievenbussticker ophalen: https://loket.digitaal.utrecht.nl/nl/producten/brievenbussticker
  26. Gemeente Utrecht, Utrecht wil Ja-Ja-sticker invoeren (zoekmachine-samenvatting: sinds 1-1-2020, 39% gooit ongelezen weg): https://www.utrecht.nl/nieuws/nieuwsbericht-gemeente-utrecht/utrecht-wil-ja-ja-sticker-invoeren
  27. Matrixian, Data science voorspelt nieuw woningaanbod en verhuizingen (datum niet vermeld): https://matrixian.com/data-science-voorspelt-nieuw-woningaanbod-en-verhuizingen/
  28. Rightmove, Rightmove launches Online Agent Valuation; en de zoekmachine-samenvatting van de productreeks (Discover, Opportunity Manager, Local Valuation Alert): https://www.rightmove.co.uk/press-centre/rightmove-launches-online-agent-valuation-to-help-agents-connect-with-more-vendors/
  29. Zoopla, Zoopla launches new MyHome features to drive more high quality seller leads (26-08-2025): https://www.zoopla.co.uk/press/releases/zoopla-launches-new-myhome-features-to-drive-more-high-quality-seller-leads/
  30. NOS, Grote groep makelaars wil nieuwe tarieven op Funda niet (13-07-2026): https://nos.nl/artikel/2622833-grote-groep-makelaars-wil-nieuwe-tarieven-op-funda-niet-disproportioneel ; Vastgoedjournaal, Onvrede onder NVM-makelaars (13-07-2026, alleen inleiding): https://vastgoedjournaal.nl/news/73686/onvrede-onder-nvm-makelaars-over-wijzigingen-van-funda
  31. Vastgoed Actueel, Regionale NVM-afdelingen scharen zich achter kritiek op hogere Funda-tarieven (14-07-2026): https://vastgoedactueel.nl/regionale-nvm-afdelingen-scharen-zich-achter-kritiek-op-hogere-funda-tarieven/
  32. NLverhuist, Funda Waardecheck (zoekmachine-samenvatting): https://nlverhuist.nl/funda-waardecheck/
  33. Zoekmachine-samenvatting over "Mijn Huis" en maandelijkse waarde-updates (onder meer): https://watismijnhuiswaard.com/funda-waardecheck/ ; Reformatorisch Dagblad, Funda vernieuwt website met nieuwe pakketten voor verkopers: https://www.rd.nl/a/1153221-funda-vernieuwt-website-met-nieuwe-pakketten-voor-verkopers
  34. PONT Data&Privacy, Persoonsgegevens consumenten Funda gestolen (03-09-2019): https://privacy-web.nl/en/nieuws/persoonsgegevens-consumenten-funda-gestolen/
  35. NAR, 2025 Profile of Home Buyers and Sellers, highlights (pdf, 04-11-2025): https://www.nar.realtor/sites/default/files/2025-11/2025-profile-of-home-buyers-and-sellers-highlights-11-04-2025.pdf
  36. Zoekmachine-samenvatting van NAR 2025 (66% via aanbeveling of eerdere makelaar), onder meer: https://virginiarealtors.org/2025/12/08/key-takeaways-from-nars-2025-profile-of-home-buyers-and-sellers/
  37. NLverhuist, werkwijze makelaars (zeven keer verhuizen; zoekmachine-samenvatting): https://nlverhuist.nl/meest-gestelde-vragen-en-antwoorden-over-werkwijze-van-makelaars-radar/
  38. Huispedia, Open voor interesse steeds populairder; De woning staat al in beheer, wie ontvangt de berichten? (zoekmachine-samenvattingen; 403): https://huispedia.nl/blog/10393/open-voor-interesse-steeds-populairder ; https://huispedia.nl/help/artikel/469/mijn-klant-heeft-zijn-woning-geclaimd-wie-ontvangt-de-berichten
  39. Moving Digital, FAQ Diorama: https://moving.digital/faq/faq-makelaars/diorama/
  40. Matrixian, klantcase VBO: https://matrixian.com/en/story/vbo-makelaar/
  41. Quote, Walter Living is een luie makelaar (17-01-2025): https://www.quotenet.nl/zakelijk/a63452222/walter-living-grootste-aankoopmakelaar-nederland-steven-van-wel/
  42. Emerce, Mediahuis trekt stekker uit huizensite Jaap.nl (zoekmachine-samenvatting): https://www.emerce.nl/nieuws/mediahuis-trekt-stekker-uit-huizensite-jaapnl
  43. Inman, Zillow unveils Owner Dashboard (07-04-2016); Redfin Owner Dashboard (zoekmachine-samenvattingen): https://www.inman.com/2016/04/07/zillow-unveils-owner-dashboard-offer-listing-marketing-tips/ ; https://support.redfin.com/hc/en-us/sections/360001655811-Owner-Dashboard
  44. Rightmove, Full Year Results 2025 (zoekmachine-samenvatting: gemiddelde opbrengst per kantoor £ 1.530 per maand): https://plc.rightmove.co.uk/content/uploads/2026/02/260227-FY25-Presentation.pdf
  45. Property Industry Eye, Zoopla launches tool to let agents host controversial new valuation service: https://propertyindustryeye.com/zoopla-launches-tool-to-let-agents-host-controversial-new-valuation-service/
  46. Property Industry Eye, OnTheMarket en de regel "one other portal" (zoekmachine-samenvatting): https://propertyindustryeye.com/war-against-rightmove-otm-encourages-agents-to-revert-to-one-other-portal-rule-in-pricing-pledge/ ; The Negotiator, OTM challenges Rightmove to a fees freeze: https://thenegotiator.co.uk/rightmove-onthemarket-fees-freeze/
  47. Power Digital Marketing en Jamil Academy over Nextdoor Neighborhood Sponsorship (zoekmachine-samenvattingen): https://powerdigitalmarketing.com/blog/nextdoor-advertising-cost/ ; https://www.jamilacademy.com/blog/nextdoor-real-estate-lead-generation
  48. Homebot, Real Estate Agent Plans and Pricing: https://homebot.ai/pricing/agent
  49. Zoekmachine-samenvatting over de aandeelhouders van Funda (NVM Holding 71%, General Atlantic 24%, STAK 5%) en de omzet (2024 € 58,5 miljoen, H1 2025 € 34,5 miljoen): https://huisverklikker.nl/blog/funda-bible ; https://www.cbinsights.com/company/funda1/financials
  50. Emerce, General Atlantic doet bod op minderheidsbelang Funda (13-11-2023, 29,4%): https://www.emerce.nl/nieuws/general-atlantic-doet-bod-minderheidsbelang-funda
  51. NVM, Erecode met bijlage (pdf, kopie bij een kantoor, 24-06-2022; zie R17): https://aankoopmakelaaramsterdam.nl/wp-content/uploads/2024/06/nvm-erecode.pdf
  52. Quote, Walter Living is vastberaden het aantal makelaars drastisch te verminderen (kop, 2019): https://www.quotenet.nl/zakelijk/a30728254/walter-living-steven-van-wel-makelaars-vereniging-amsterdam-jerry-wijnen/

Intern: conversational/onderzoek/17-aanbod-via-makelaar.md (§2, §3.6, §5, §6, §7, §8); conversational/FUNDA.md; OVERDRACHT.md §4 en §7; server/README.md (Bewaar me, Premium-PoC, Mi Data en partners, het vel).

Bijlage B · Het ontwerp als concept

18 · Het makelaarsportaal: ontwerp als concept

Ontwerp-onderzoeksagent R18 · 24 september 2026 · concept, geen code; in de app is niets veranderd. Bouwt voort op R17 (aanbod via de makelaar), op de coulissen (ADMIN-ONTWERP, ADMIN-FUNCTIES) en op de server zoals die vandaag is. Zekerheid: A = zelf gezien in de code of in een bron uit de regiemap; D = eigen ontwerpkeuze of aanname. Geen juridisch advies.

In één minuut

  1. Een verborgen zijdeur #/makelaar. Hij staat in geen enkel menu, wel als ingang in de coulissen. Je komt binnen met een kantoorcode plus een eenmalige maillink, zonder wachtwoord. (D)
  2. De makelaar is een eigen identiteit (kantoorPersoon) met een eigen sessie, "de hoed". Hij is geen vijfde rol op personen. Dezelfde mens kan ook bewoner zijn; die twee records raken elkaar nooit. (D)
  3. Vijf plekken op één vel papier, familie van de coulissen: je aanbod, een huis neerzetten, koppelingen, cijfers en je kantoor. Er is één nachtvlak, zo ziet de bezoeker het. Nergens goud, want goud hoort bij de bewoner. (D)
  4. Eerst bouwen we het handmatige invoerscherm: adres via PDOK met een strikt huisnummer, de stand, het publicatiemoment en de link. Er is geen koppeling nodig en de makelaar hoeft niets aan te zetten in Realworks. (R17 §4.4)
  5. Het huis blijft de hoofdpersoon. Bij het huis staat te koop · via {kantoor} gedrukt in de onderrand, en Carmen zegt het in gewone woorden. Nooit prijs, foto, tekst of "ingetrokken", en niets vóór het publicatiemoment. (R17 §3; D)
  6. Cijfers zijn aantallen per week, pas vanaf vijf, en pas na publicatie. Het getal droomden al van dit huis raakt D6 (fans zijn alleen zichtbaar voor de eigenaar). Dat is het meest omstreden punt en E en de jurist moeten erover beslissen (§7, vraag 1).
  7. Sleutels: de tokens van Realworks en Kolibri staan in een versleutelde kluis op de server. De tabel bewaart alleen een verwijzing. Van de push-sleutel van een kantoor bewaren we alleen de hash, en de makelaar ziet hem één keer. (D)
  8. Stoppen is één knop met twee bevestigingen. Binnen enkele minuten is alles onzichtbaar, binnen 24 uur is het weg. (R17 §4.9)
  9. Omvang: fase 0 ongeveer 26 uur, fase 1 ongeveer 30 uur, fase 2 ongeveer 34 uur (pas na een ja van een kantoor). Fase 3 komt pas na de jurist. (D)
  10. In de eerstvolgende demo (zaterdag is afgezegd) zet de regie als het fictieve kantoor Makelaardij Voorbeeld Wilhelminapark 25 op te koop, en op Toms telefoon verschijnt het bericht. Een echt kantoor komt nooit in de demo zonder dat het ja heeft gezegd.

1 · Plaats en toegang

1.1 De ingang

Wat Ontwerp Waarom
Pad #/makelaar (welkom en inloggen), #/makelaar/aanbod, #/makelaar/aanbod/nieuw, #/makelaar/aanbod/:id, #/makelaar/koppelingen, #/makelaar/cijfers, #/makelaar/kantoor Een hash-router zoals de rest van de app (web/src/lib/router.js, A). Eén woord dat een makelaar zelf zou typen.
Zichtbaar Niet op Welkom, niet in de tabbalk, niet in DeurMenu en niet achter de zijdeur. Wel in ingangen.json: soort scherm, voorWie: ["makelaar","regisseur"], groep makelaar, prioriteit week40, vereist: ["makelaarssessie of kantoorcode"]. Verborgen zijn beveiligt niets; dat doen de code en de maillink. Verborgen houdt de app wel rustig voor bewoners. (D)
Chroom Een eigen kop Mi casa su casa · voor makelaars, zonder tabbalk, zonder fan-signaal en zonder Carmen. App.svelte krijgt naast BEHEER_PADEN een lijst MAKELAAR_PADEN met een eigen wacht: wie geen makelaarssessie heeft, gaat terug naar #/makelaar. Hetzelfde patroon als de wacht voor /beheer (A, App.svelte r. 136 en 165).
Werknaam de foyer: in het theater de plek waar gasten van buiten binnenkomen, niet het podium en niet de coulissen. De naam is voor het team. Op het scherm staat "voor makelaars". Past bij de theatertaal van de coulissen, maar een makelaar hoeft die taal niet te leren. (D)

1.2 Wie komt binnen

1.3 Uitnodiging: code plus maillink

Stap Wie Wat er gebeurt Hergebruikt
1 E, in de coulissen Maakt een kantoor aan (naam, plaats, e-mail van de contactpersoon). De server toont één keer een kantoorcode van 8 tekens, in dezelfde vorm als de tafelcode. De tabel bewaart alleen de hash. De code is 14 dagen geldig. het patroon van controleerBeheerCode: tijdconstant, gehasht, 5 pogingen per IP per 10 minuten (A)
2 E Zet de code in de brief uit R17 §5 of noemt hem aan de telefoon. Nooit in een URL in een mail, want dan geeft een doorgestuurde mail toegang. (D)
3 makelaar, op #/makelaar Typt de code en zijn e-mailadres. Klopt de code en is het adres het contactadres van dat kantoor, dan gaat er een eenmalige link uit. Het antwoord is altijd hetzelfde ("Kijk in je mail"), ook bij een verkeerd adres. Zo verraadt het scherm niet wie er bestaat. vraagInlogLinkAan, verbruikLoginToken, lib/mail.mjs, rem per e-mailadres en per IP (A)
4 makelaar Klikt de link. GET /api/makelaar/verify maakt een sessie met de hoed en stuurt door naar /#/makelaar?token=…. Daarna is de code verbruikt. dezelfde omweg als GET /api/auth/verify (A)
5 kantoorbeheerder Leest de deelafspraak en gaat akkoord (§2a). Pas daarna kan hij een huis neerzetten. nieuw
6 kantoorbeheerder Nodigt collega's uit met alleen hun e-mailadres. Zij komen daarna binnen met hun e-mailadres alleen: stap 3 zonder code. nieuw

Zonder mailprovider (in de demo en lokaal) staat de link zoals nu in de coulissen onder inloglinks (GET /api/beheer/inlog-links, A), met de soort "makelaar" erbij.

1.4 Als hetzelfde e-mailadres ook bewoner is

1.5 Gescheiden van beheer

Beheer Makelaar
Code één BEHEER_CODE in de env (A) een code per kantoor, gehasht in de database, 14 dagen geldig, eenmalig
Sessie rol beheer op een persona hoed makelaar, de persoon is een gast
Ziet alles, ook alle kantoren en de wachtrij alleen het eigen kantoor
Kan niet handelen als kantoor (geen "inloggen als"); E test met het demokantoor een /api/beheer/*-route openen (401 of 403)

2 · De schermen

Scherm Pad Doel Gebruikt wat er al is Nieuw
a. Welkom, afspraak, kantoor #/makelaar, #/makelaar/kantoor binnenkomen, de afspraak aangaan, het kantoor beschrijven maillink (accountsOpslag.mjs), Knop, VraagRij, Schakelaar tabellen kantoor en kantoor_persoon, routes/makelaar.mjs
b. Je aanbod, een huis neerzetten #/makelaar/aanbod, …/nieuw, …/:id zien wat er bij ons staat, per huis aan of uit zetten, met de hand neerzetten PDOK via pdok() en adresUitDoc() met de strikte huisnummerregel (lib/gesprek/bedoeling.mjs, A), GesprekVeld, FotoKader, straatbeeld tabellen aanbod en aanbod_gebeurtenis, de statusmachine
c. Koppelingen #/makelaar/koppelingen Realworks, Kolibri, eigen push; laatste ontvangst en fouten LinkKaart, Stap, het sleutelpatroon van routes/kennis.mjs (sleutelKlopt, rem per sleutel, A) tabel koppeling, de kluis, de adapters
d. Cijfers #/makelaar/cijfers wat Mi casa deed, per huis en per kantoor StandRegel, de k-drempel van lib/signalen.mjs, tabel tellers (A) groep aanbod in tellers, de doorklikroute
e. Het huis als podium in b, als nachtvlak laten zien wat de bezoeker ziet .altijd-nacht, GesprekPlaat, de onderrand van het passe-partout (A) veld aanbod op huis en pand
f. Stoppen onderaan #/makelaar/kantoor alles uit, binnen 24 uur weg de vorm van TerugNaarBegin (A, schermen/coulissen/) opruimtaak

2a · Welkom, de deelafspraak en het kantoor

2b · Je aanbod en het invoerscherm

2c · Koppelingen (push in fase 1, de rest in fase 2)

Systeem Wat de makelaar ziet Wat hij doet De stand, in woorden
Realworks Ons developer-ID met Kopieer. Het ID is openbaar, dus geen geheim. Daaronder de vier stappen uit R17 §1.1 als Stap-rij. De zin Het token komt per mail bij ons; jij ziet alleen of het werkt. In de Marketplace de Wonen API bestellen, ons ID invullen, per woning de publicatie aanzetten en alle statussen vrijgeven nog niet aangezet · wacht op het token · werkt, laatst om 14:02 · het token is ingetrokken
Kolibri Klik in Kolibri bij Mi casa op "activeren". Eén klik in zijn software aangevraagd · geaccepteerd · beëindigd. We accepteren vanzelf zodra de afspraak getekend is, en anders met de hand in de coulissen
Eigen push Voor zijn webbouwer: de sleutel eindigt op 7QX2, met een link naar de beschrijving van POST /api/aanbod Maak een nieuwe sleutel. De sleutel verschijnt één keer, met de zin Dit is de enige keer dat je hem ziet. De oude sleutel werkt nog 24 uur. nog geen sleutel · werkt, laatst gisteren · geen bericht in 7 dagen
Handmatig altijd aan het invoerscherm altijd beschikbaar

Daaronder staat per systeem wanneer er voor het laatst iets binnenkwam. Wat ging er mis toont de laatste tien fouten als zin, zonder de inhoud van het bericht. Bijvoorbeeld: 3 okt 09:12 · Realworks antwoordde 401: het token is ingetrokken.

2d · Cijfers

Cijfer Wat het is Bestaat nu in de code Nieuw
Droomden al van dit huis actieve fans op huis en pand op het publicatiemoment, zonder dubbelen ja: staat.fans, de view panden_fans, aantalHuisFans (A) een momentopname per aanbod op zichtbaarVanaf
Kregen bericht fans die het bericht kregen nee: notificeer stuurt alleen een SSE-event, er blijft niets bewaard (A) tabel aanbod_bericht. Wordt niet apart getoond: het verschil met de regel erboven zou laten zien dat een eigenaar zijn fans stil hield (R17 §4.7). (D)
Doorgeklikt tik op Naar de advertentie nee GET /api/aanbod/:id/naar telt de tik en stuurt door, met utm_source=micasasucasa en zonder persoonsgegevens
Vroegen staat dit te koop? aan de deur of in de wijk nee: de bedoelingslaag kent die vraag niet (A) herkennen in bedoeling.mjs, telling per aanbod
Bekeken aan de deur een adres dat aan de deur bevestigd werd terwijl het te koop stond alleen als dagtotaal zonder adres (telling.mjs, soort bevestigd, A) telling per aanbod
Bewaard voor later kaartjes met dit adres die een ♥ kregen per persoon in staat.bewaard (A) fase 1b, alleen boven k

Regels.

2e · Het huis als podium

Waar De bezoeker ziet Bron
Aan de deur, na het bevestigen van het adres Carmen: "Dit huis staat te koop, via {kantoor}. Wil je de advertentie zien?" met de chip Naar de advertentie. Gedrukt in de onderrand: TE KOOP · VIA {KANTOOR}. Het huis zelf spreekt alleen in de ik-vorm als de eigenaar het claimde en dat toestaat. R17 §4.6, magKlinken (A)
In de wijk: tegel en pand Eén gedrukte regel te koop · via {kantoor}. Geen logo op de tegel. D
Bij de fans Eén blijvend bericht in de app op het publicatiemoment: "Het huis dat je bewaarde staat sinds vandaag te koop. Kijk bij {kantoor} →" R17 §4.6
Verkocht Als E ja zegt (R17, besluit 4): één bericht aan de fans. Bij het huis staat 30 dagen verkocht, daarna niets, tenzij de jurist iets anders zegt. R17 §3.5

Wat de bezoeker nooit ziet (en het portaal zegt dat ook, naast het voorbeeld):

2f · Stoppen

Onderaan Je kantoor staat het stoppen, alleen voor de beheerder van het kantoor, in de vorm van de reset in de coulissen.

Wat er daarna gebeurt:

Een token dat bij Realworks wordt ingetrokken (401) kan ook een storing zijn. Na drie dagen 401 zetten we het kantoor vanzelf op stop. (D)

2g · Voor straks (nu niet bouwen, wel ruimte laten)

Straks Wat het wordt Ruimte die we nu laten Grens
Oud-klanten uitnodigen als bewoner Het kantoor geeft een kaartje "Je huis wacht op je" met een link naar de deur, met het adres al ingevuld uitnodigingen als eigen soort in tellers (hoeveel er geopend werden, boven k); geen tabel die een persoon aan een kantoor koppelt Het kantoor ziet nooit wie er kwam. Jurist: het zijn zijn klantgegevens, dus hij heeft zijn eigen grondslag nodig
De eigenaar vraagt zelf om kantoren In de kamer: welke kantoren in je buurt werken met ons. De eigenaar kiest en stuurt zelf kantoor.plaats en een werkgebied (buurtcodes) als veld Het initiatief ligt altijd bij de eigenaar. We geven of verkopen geen contactgegevens (R17 §3.6 art. 4). Jurist
Meerdere vestigingen Eén organisatie met vestigingen en één afspraak kantoor.organisatieId (mag leeg zijn), nu al Cijfers per vestiging, nooit per medewerker
Berichten tussen de makelaar en het huis De makelaar zet een vaste soort mededeling bij het huis (open huis, bezichtigingsdag), en het huis kan die uitspreken aanbod_gebeurtenis.soort kent mededeling al Nooit met bewoners. Nooit vrije tekst, want daar sluipt een prijs in. Nooit naar fans, behalve het ene bericht

3 · De schermen als mockup in woorden

Wat voor alle schermen geldt.

a · Welkom. Een vel papier van ongeveer 32rem in het midden van het linnen. Bovenaan in kleine kapitalen MI CASA SU CASA, en in de grote kop Voor makelaars. Eén zin: "Hier zet je je aanbod bij de huizen waar mensen al van dromen." Daaronder het codeveld (8 vakjes in --font-cijfer, met letterafstand --ingang-code), het e-mailveld en de primaire knop Stuur me een link. Onder de knop, gedempt: "Geen code? Mail ons als je mee wilt doen." Na het versturen staat er op hetzelfde vel: "Kijk in je mail. De link werkt een half uur." Geen persona's, geen Carmen, geen hart.

a · De afspraak. Het vel wordt een document. Tien korte koppen met elk één zin eronder. Wat wij nooit doen is een lijst. Versie en datum staan gedrukt in de onderrand. Onderaan het vinkje en de primaire knop Akkoord namens {kantoor}. Een lid van het kantoor ziet hetzelfde vel, alleen te lezen, met akkoord gegeven door {voornaam} op {datum}.

a · Je kantoor. Drie vraagrijen.

b · Je aanbod. Een lijst, geen raster.

b · Een huis neerzetten. Eén vel met vier vragen onder elkaar, geen stappenwizard.

c · Koppelingen. Vier kaarten van het type LinkKaart, in de volgorde Handmatig, Eigen push, Realworks, Kolibri.

d · Cijfers.

e · Het podium. Het nachtvlak heeft de kop ZO ZIET DE BEZOEKER HET.

f · Stoppen. Zie §2f. De strook en de tweede vraag staan in het scherm zelf. De zin eronder: "Binnen 24 uur staat er niets meer van je kantoor bij ons."

4 · Gegevensmodel en routes

Alles komt in echte tabellen, via een nieuwe migratie db/migraties/0002-makelaar.sql (vandaag bestaat alleen 0001-basis.sql, A). Controleer vóór het bouwen of de zandbak dat nummer al gebruikt. Het hoort niet in staat_overig, want dit zijn gegevens van buitenstaanders. POST /api/reset wist alleen rijen met seed = 1 en laadt het demokantoor opnieuw. Echte kantoren blijven staan, net als de instellingen en het keuzebord (A, §Opslag). (D)

4.1 Nieuwe tabellen

Tabel Velden Opmerking
kantoor id, naam, plaats, logoPad (in STATE_DIR, nooit een URL van buiten), vereniging (nvm, vbo, vastgoedpro of null), lidnummer (null mag), voorkeurLink (makelaar of funda), urlPatroon, deelafspraakVersie, deelafspraakOp, deelafspraakDoor, status (uitgenodigd, actief of gestopt), codeHash, codeTot, organisatieId (null), werkgebied (buurtcodes, null), aangemaakt, gestoptOp, seed Het lidnummer en het werkgebied zijn nooit openbaar.
kantoor_persoon id, kantoorId, email (in kleine letters), voornaam, rol (beheerder of lid), status (uitgenodigd, actief of ingetrokken), uitgenodigdDoor, aangemaakt, laatsteLogin Het e-mailadres staat nooit in een logregel en nooit in een antwoord aan een ander kantoor. Beheer ziet het wel, zoals bij GET /api/beheer/data (A).
koppeling id, kantoorId, systeem (realworks, kolibri, push of handmatig), externKantoorId (Realworks-relatie, of ForeignAgencyId bij Kolibri), geheimRef (bijvoorbeeld kluis:realworks:k12), sleutelHash en sleutelEind (alleen bij push), vorigeSleutelHash en vorigeTot (24 uur overlap), haakId (willekeurig, voor de webhook), status (wacht, actief, fout of ingetrokken), laatsteOntvangst, laatsteFout ({ code, op, uitleg }, zonder payload), fouten24u, aangemaakt Nooit de sleutel zelf.
aanbod_gebeurtenis id, aanbodId, kantoorId, soort (status, vrijgave, link, bericht, wachtrij, geweigerd, mededeling of verwijderd), van, naar, op, bron (het systeem), door (systeem, beheer of een kantoorPersoonId), code (AANKOMEND, TWIJFEL of DUBBEL) Geen payload, alleen de overgang (R17 §4.2). De tabel blijft 12 maanden, of korter als het kantoor stopt.
aanbod_bericht id, aanbodId, persoonId, soort (te_koop of verkocht), op, gelezenOp Het bericht blijft bij de fan. persoonId gaat nooit naar een makelaarsroute. Het bericht verdwijnt met "wis alles", met DELETE /api/ik en met verwijderNa.

De kluis (D). Een versleuteld bestand in STATE_DIR (AES-256-GCM). De sleutel is KLUIS_SLEUTEL in de env op de server. De kluis staat niet in git en niet in de database, en een route leest hem nooit uit. Tokens komen erin via een klein script op de server (server/proef/kluis.mjs zet realworks <kantoorId>, dat van stdin leest), niet via een scherm. Het Realworks-token komt immers per mail bij ons (R17 §1.1), en E zet het erin, zoals hij dat ook met de rest van de env doet. Ons eigen Kolibri-token als mediapartner staat in de env (KOLIBRI_TOKEN), één voor alle kantoren.

4.2 Aanvullingen op aanbod (R17 §4.2)

Veld Waarom
kantoorId vervangt het ingebedde object makelaar; naam en logo komen uit kantoor, zodat stoppen op één plek gebeurt
vboId het verblijfsobject, de brug naar het pand in de wijkdata (A)
huisId (null mag) als iemand dit adres bewaarde (via adresSleutel, A)
vrijgegeven de schakelaar per huis in het portaal. Standaard aan.
episode nummer van de verkoopepisode (R17 §4.5, regel 4)
fansOpPublicatie de momentopname voor droomden al van dit huis
berichtOp wanneer de fans hun bericht kregen. Leeg tot zichtbaarVanaf.
seed voor het demokantoor

De tellingen komen in de bestaande tabel tellers, groep aanbod, met sleutels a|<aanbodId>|<soort>|<week>. Om k te kunnen tellen komt er een groep aanbod-wie met een HMAC per rij, op precies de manier van de signalenlaag (A). Er is geen migratie voor nodig. De soorten zijn doorklik, vraag, deur en (in fase 1b) bewaard.

4.3 Routes

In de stijl van de tabel Endpoints in server/README.md. De fouten volgen { fout, code }.

Methode + pad Doel Wie mag
POST /api/makelaar/link { email, code? }: met code de eerste keer, zonder code voor wie al bij een kantoor hoort. Antwoordt altijd 200 { ok: true, viaMail }. iedereen, met rem (per e-mailadres, per IP, 5 codepogingen per IP per 10 minuten)
GET /api/makelaar/verify ?token= → sessie met de hoed, en 302 naar /#/makelaar?token= nee
POST /api/makelaar/uitloggen de sessie intrekken makelaar
GET /api/makelaar/ik kantoor (zonder de hashes), voornaam, rol in het kantoor, stand van de afspraak makelaar (401)
PUT /api/makelaar/afspraak { versie } → akkoord met naam en tijd beheerder van het kantoor (403)
GET · PUT /api/makelaar/kantoor profiel en linkvoorkeur; PUT alleen voor de beheerder makelaar
PUT /api/makelaar/kantoor/logo PNG of WebP, hooguit 300 kB, opnieuw gecodeerd beheerder van het kantoor
GET · POST · DELETE /api/makelaar/personen(/:id) collega's uitnodigen of intrekken beheerder van het kantoor
GET /api/makelaar/adres/zoek ?q= → PDOK (via pdokPoort), alleen adressen, met de huisnummerregel makelaar, met rem
GET /api/makelaar/aanbod de eigen lijst met stand, sinds, bron en vrijgegeven makelaar
POST /api/makelaar/aanbod met de hand: { adres, status, statusdatum, publicatiedatum, url } → 201, of 202 met de code TWIJFEL (wachtrij). 403 GEEN_AFSPRAAK, 409 DUBBEL, 400 AANKOMEND of TE_VER (meer dan 14 dagen vooruit) makelaar, na de afspraak
PATCH /api/makelaar/aanbod/:id stand, datum, link of vrijgegeven. Elke wijziging geeft één regel in aanbod_gebeurtenis. makelaar van dat kantoor (404 voor een ander)
GET /api/makelaar/aanbod/:id/voorbeeld de onderrand en de zin van Carmen, precies zoals de bezoeker ze krijgt, zonder cijfers makelaar
GET /api/makelaar/cijfers ?periode=week&datum= → per huis en per kantoor, alleen boven k, en anders "< 5" makelaar
GET /api/makelaar/koppelingen per systeem de stand, laatste ontvangst en de laatste tien fouten makelaar
POST /api/makelaar/koppelingen/push/sleutel een nieuwe sleutel, één keer in het antwoord. De oude werkt nog 24 uur. beheerder van het kantoor
POST /api/makelaar/stop { bevestig: "stop" } → alles uit, opruimen binnen 24 uur beheerder van het kantoor
POST /api/aanbod de push uit R17 §4.4, met Authorization: Bearer <sleutel van het kantoor>. Idempotent, en onbekende velden worden weggegooid. push-sleutel, met rem per sleutel
POST /api/aanbod/realworks/:haakId webhook. Alleen een seintje: de inhoud geldt niet, de server haalt zelf op met het token. Hooguit één keer per minuut per kantoor. Realworks (onbekend haakId: 404)
GET /api/aanbod/:id/naar telt de doorklik en stuurt met 302 naar de link volgens de voorkeur. Voor een ingetrokken of verborgen huis: 404. iedereen
GET /api/berichten · PATCH /api/berichten/:id de berichten van de ingelogde fan, en de fan markeert ze als gelezen ingelogd
GET · POST · PATCH /api/beheer/kantoren(/:id) kantoor maken (de code één keer in het antwoord), een nieuwe code geven, stoppen, een Kolibri-contract accepteren beheer (401/403)
GET /api/beheer/aanbod/wachtrij · POST …/:id/koppel adressen waarover twijfel is en dubbele adressen: met de hand koppelen of weigeren beheer

Wat er aan bestaande routes verandert.

5 · Grenzen en regels in het ontwerp

Regel Waar het ontwerp hem vastlegt Jurist?
Nooit een prijs of waardebepaling Onbekende velden in de push gooien we weg en loggen we niet. Het invoerscherm heeft geen prijsveld. Mededelingen kennen geen vrije tekst. De cijfers noemen geen looptijd. nee
Fans anoniem, alleen aantallen, drempel k = 5 per week, na publicatie. aanbod_bericht blijft binnen de app. Nooit een tijdstip, buurt of initiaal van een fan. ja: D6 (§7, vraag 1)
Geen coördinaten van personen Het portaal krijgt alleen het adres van het aanbod. Tellingen gebruiken HMAC en geen IP (A, patroon van de signalenlaag). nee
Echte bewoners nooit belasten De demo gebruikt alleen het seed-huis h01 (een fictief huisnummer, A) en een fictief kantoor. Te koop komt nooit op een wijkadres zonder echt aanbod. Het kantoor ziet niets van buren of van de straat. nee
NVM: tegelijk online, nooit vóór publicatie zichtbaarVanaf is een harde poort voor bericht, deur, wijk, tellingen en web. Vooruit mag hooguit 14 dagen. de ledenregels van de NVM zijn niet gelezen (R17 §8)
Nooit aankomend aanbod Er is geen chip voor. De push weigert het met 400 AANKOMEND, met een regel geweigerd in de gebeurtenissen. nee
Geen foto's Er is geen upload voor woningen. Media-URL's uit feeds gooien we weg (R17 §3.3). Alleen het logo van het kantoor. nee
Ingetrokken nooit zichtbaar Alleen de makelaar ziet uit de lucht. Bij het huis verdwijnt het stil. Na 30 dagen blijft alleen de status over (R17 §3.5). nee
Sleutels nooit in git of in de browser Tokens staan in de kluis en de tabel bewaart alleen geheimRef. De push-sleutel bewaren we als hash. De coulissen tonen alleen sleutel aanwezig (A, de vaste lijst in GET /api/beheer/stand). nee
Beheer-code en makelaarscode gescheiden §1.5: een andere tabel, een andere sessie. Een makelaar is voor elke bestaande route een gast. nee
De verkoper wordt geïnformeerd De afspraak (art. 5) plus één zin die wij leveren. Nee per woning via de schakelaar. ja (R17 §3.7, vraag 2)
Deelafspraak Tot de jurist hem gezien heeft staat er concept. Een echt kantoor tekent pas daarna. ja
Telling per straat, uitnodigen van oud-klanten, eigenaar kiest kantoren Nog niet in fase 0 tot en met 2 (§2g). ja

6 · Bouwvolgorde en omvang

Uren gelden voor een Opus-uitvoerder, met Fable voor de QA erbij. R17 raamde 2 dagen voor de kern (push, invoerscherm, BAG, statusmachine, bericht, opruimen). Hier komt het portaal zelf erbij: toegang, schermen en cijfers. (D)

Fase Wat Lagen en bestanden Uren Wat de zaal ervan ziet
0 · start deze week, klaar begin week 40 verborgen ingang, uitnodiging en maillink, de hoed, deelafspraak (concept), kantoorprofiel (logo mag later), handmatig invoerscherm met PDOK en de wachtrij, de statusmachine (R17 §4.5), te koop via X bij huis en pand en aan de deur, het live bericht via SSE aan fans die online zijn, demokantoor in de seed server/db/migraties/0002-makelaar.sql; db/repos/kantoren.mjs, aanbod.mjs; server/lib/makelaar/toegang.mjs; server/lib/aanbod/statusmachine.mjs en adres.mjs; server/routes/makelaar.mjs en beheer-kantoren.mjs; lib/auth.mjs (hoed) en server.mjs (middleware en registratie); routes/huizen.mjs en panden.mjs (veld aanbod); lib/gesprek/machine.mjs (paneel); web/src/schermen/Makelaar.svelte en schermen/makelaar/{Welkom,Aanbod,Neerzetten,Kantoor}.svelte; web/src/lib/router.js, App.svelte, lib/makelaarApi.js; i18n makelaar.* (nl en en); data/seed.json; ADMIN-INVENTARIS.json in de regiemap, daarna een kopie naar data/regie/ingangen.json; server/README.md §Makelaarsportaal; test/makelaar.test.mjs en test/aanbod.test.mjs 26 Op de laptop van de regie opent #/makelaar als Makelaardij Voorbeeld. Wilhelminapark 25 gaat op te koop, met publicatie nu. Op Toms telefoon komt het bericht (de bestaande Bericht-component). Aan de deur zegt Carmen "Dit huis staat te koop, via Makelaardij Voorbeeld", met de onderrand.
1 het cijferscherm, de doorklikroute, het blijvende bericht aan fans (aanbod_bericht, GET /api/berichten), de vraag staat dit te koop? aan de deur, de push met sleutel, het kaartje eigen push, stoppen en de opruimtaak server/lib/aanbod/telling.mjs (signalenpatroon), routes/aanbod.mjs, routes/berichten.mjs, lib/aanbod/opruimen.mjs (dagtimer zoals ruimSignalenOp in server.mjs, A), lib/gesprek/bedoeling.mjs; schermen/makelaar/{Cijfers,Koppelingen,Stoppen}.svelte; i18n; tests; README 30 Na het bericht staat het cijfervel op de wand: "13 mensen droomden al van dit huis. Doorgeklikt: minder dan vijf." Dat laat meteen de drempel zien.
2 · pas na een ja van een pilotkantoor en na ons developer-ID de Realworks-adapter (webhook plus pull, 4 keer per dag), de Kolibri-adapter (contracten en XML, 2 keer per dag, met bevestigen), de kluis, en de volledige koppelingenkaarten met foutmeldingen server/lib/aanbod/adapters/{realworks,kolibri}.mjs, lib/aanbod/ophalen.mjs (ritme; op de demo-laag uit tenzij AANBOD_OPHALEN=aan), lib/kluis.mjs, server/proef/kluis.mjs, testfixtures, deploy/.../env.voorbeeld (KLUIS_SLEUTEL, KOLIBRI_TOKEN, REALWORKS_DEVELOPER_ID) 34 Niets nieuws in beeld. Let op: noem in de pitch geen "80% van de makelaars", want dat cijfer heeft zekerheid C (R17 §1.1, D13).
3 · na de jurist het netwerk: oud-klanten uitnodigen, de eigenaar kiest kantoren, vestigingen, mededelingen bij het huis een migratie (organisatieId in gebruik, kantoor_verzoek), schermen in de kamer en in het portaal 35 tot 45 Een gestippelde rij Later in de coulissen. Daarna een eigen scène: de eigenaar kiest.

Fase 0 en 1 samen zijn ongeveer 56 uur, zo'n 7 werkdagen met QA. Het eerste echte kantoor hoort op de app-laag, niet op de demo-laag (§7, vraag 2).

7 · Open vragen voor E

  1. Mag de makelaar het aantal fans zien? D6 zegt dat fans alleen zichtbaar zijn voor de eigenaar. Aanbevolen: ja, als "droomden al van dit huis", pas na publicatie, pas vanaf vijf, zonder tijdstip of herkomst, en alleen voor huizen van zijn eigen aanbod. De verkoper gaf hem de opdracht. Zonder dit getal is er voor de makelaar weinig terug (R17 §5). De jurist toetst het vóór het eerste echte kantoor.
  2. Waar komt het eerste echte kantoor? Aanbevolen: op de demo-laag alleen het fictieve demokantoor. Een echt kantoor komt op de app-laag, nadat de hoofdsessie het portaal heeft overgenomen, want op de demo-laag zitten resets en zaalgebruik.
  3. Wordt de makelaar een eigen identiteit of een rol op personen? Aanbevolen: een eigen identiteit (§1.2). Een bewoner die makelaar is, hoeft dan niet te kiezen.
  4. Toegang via code plus maillink, of via Zilch Toegang en Authentik? Aanbevolen: code plus maillink. Voor een buitenstaander is een Authentik-account een drempel, en de maillink bestaat al (D53).
  5. Zetten we de datum bij het huis, of alleen in het bericht? Aanbevolen: alleen in het bericht op de dag zelf. Bij het huis staat te koop · via X, zonder looptijd.
  6. Moet het bericht aan fans ook per mail? Aanbevolen: eerst blijvend in de app (fase 1). Mail pas als een fan zelf een schakelaar aanzet, en nooit meer dan één mail per huis per episode.
  7. Logo of alleen de naam? Aanbevolen: altijd de naam. Het logo klein in de onderrand, in de eigen kleuren, nooit op de foto en nooit op een tegel in de wijk.
  8. Tekent een echt kantoor vóór de jurist? Aanbevolen: nee. Tot dan staat er concept in de kop en tekent alleen het demokantoor.

Niet vastgesteld

Bronnen

Alles gelezen op 24 september 2026, niets gewijzigd.